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父亲是个军人, 所以我是住在部队的平房里长大的. 以后上大学, 工作也住过楼房, 不过那都是比较一般的6,7层的住宅楼. 以后在国内自己做房地产, 亲手经营和管理过高层公寓, 平心而论, 和这里的豪华Condo还是不能同日可语的. 曾经有朋友住在北京的外国专家公寓, 曾经为那实在不是普通工薪阶层所理解的昂贵价格所折服...这就是我在出国前对这个当时还并不理解的Condo这个名词的所有回忆.
后来到美国留学, 记得当时住在与纽约曼哈顿隔着Hudson River相望的一个叫Harrison的小镇上. 在那家祖籍福建, 水手出身的房东两层楼房的单间里, 远眺对岸灯火阑珊, 鳞次栉比的楼群, 心中在想, 住在那里的人们是如何生活着的. 出于好奇, 在周末的时候, 偶尔也漫步在纽约的街头, 仰望着帝国大厦, 看着从一栋栋Condo大楼里进进出出的忙碌的人们, 体会着都市忙碌的气息. 那个时候, 只听说一套这种大楼里的单元少则几十万, 多则几百万美元, 租金至少也要几千甚至上万美元一个月. 这些数字对那个时候还是一个留学生的我似乎是一个天文数字.
离开了美国, 可能是上苍的安排, 我又做起了老本行--房地产. 做为一个普通的地产经纪人, 每天开着车领客户看房子. 在每年看过的不下千套的房子中, 可能近一半是Condo, 其实我明白，大部分到加拿大的我们中国人都是喜欢住象别墅一样的独立房或半独立房，自己独立的院子，楼上楼下, 通风采光, 夏天的时候可以种上一些花草，甚至果树，家里有老人的，还可以种上一些菜，朋友来了，还能在后院BBQ, 甚是遐意.
人们选择Condo, 或者是Townhouse是不得以而为之, 因为, 按照人们的理解, 相对而言, Condo尤其是旧的Condo价格还是便宜许多, 只是管理费太贵了一点, 以后也不能升值, 这恐怕是绝大部分包括现在住在Condo里的我们新移民同胞的想法.
平心而论, 如果是自住, 我喜欢住House. House能给人稳定的感觉. 更多的人认为: House因为有一块地, 所以保值增值的可能性更大. 我赞成这种观点, 但是仔细分析, 这种观点未免带一点片面性, 首先, 房屋的Location永远决定着房屋的价值走向. 就象一个奇怪的现象, 越富有的人会越来越富有, 而贫穷的人也会越贫穷一样. 物以类聚, 人以群分. 房屋的保值增值与否受所在区域位置的影响远远大于房屋类型的影响.
说到这里, 似乎走了题, 其实不然, 这还是与Condo有关, 记得在两年前, 我的一个客户退掉了在我的帮助下买的一套Condo期房. 因为发展商为了在公开销售前促销, 我的客人的买价比第二天的买价便宜8000元, 另外还有其他的优惠. 当时觉得退掉实在是太可惜, 我就把那一套接了下来. 我的客人退掉的原因是他认为, 相对与他们当时住的地区, 这里的房价实在是太贵了. 可是后来的两年里, 奇怪的事情发生了, 总共20%的定金定下的房子, 每年都在按总房价10%的增长, 这意味着每年50%的回报在发生. 看着自己留下的这套Condo如此可观的回报率, 起初我百思不得其解. 我害怕其中的陷阱, 担心其中的风险, 我不希望自己成为一个头脑简单的炒楼花的投机分子.
于是我开始了系统的研究, 研究其中的风险, 研究风险的回避方法. 越深入的调查研究, 就发现了越多有趣现象.
都市中心生活的回归
让我们尝试着了解一下北美的城市发展的历史, 在上个世纪二三十年代, 北美经历过一次空前绝后的经济危机, 在那个艰难的时期, 人们尽量生活在城市里以寻求得到一份能够养家糊口的工作, 于是, 象多伦多Downtown这样的市中心地区开始迅速发展起来. 后来发生的第二次世界大战给北美带来了巨大的发展机遇. 没有经历过战火洗礼的多伦多保持着持续的稳定和繁荣. 可是到了上个世纪的五六十年代以后, 人们开始发现, 空气清新的郊区相比较越来越拥挤和老旧的市中心似乎更适合自己的家庭生活, 加上汽车工业的迅猛发展和高速公路网的不断完善, 越来越多的家庭更倾向于搬到当时的郊区, 也就现在的Scarborough和North York这样的区域居住, 直到后来七八十年代迅速发展起来的RichmondHill及Markham.
可是到了现在21世纪的近几年来, 细心的人们会发现, 多伦多的市中心区仿佛在不经意间发生着变化, 行径在Downtown的一些街区, 人们仿佛回到了发展中的中国的某一个大城市, 因为那里正在拆旧房盖新楼. 便利的交通, 大量的就业, 和丰富的业余生活, 让越来越多的年轻人和老年人流连于都市的生活, 于是乎这里的旧房将会被越来越多的新楼所取代.
有的人把这一城市生活的回归称之为Urban Renaissance.
Baby
Boomer给市场带来的影响
Baby
Boomer和人口老龄化的话题由来已久. 可是作为中国来的新移民, 我们并没有认真的考虑, 这一趋势会给我们带来什么样的影响. 如果没有人口老龄化的问题, 加拿大不会义无反顾地每年吸收大量的移民, 如果没有Baby Boomer的因素的影响, 加拿大的福利制度也不会面临越来越大的负担及考验. 而我们生活在北美的人们在未来的10年到20年的时间期间, 不可回避地会看到一个现象: 越来越多的老年人成为子女已经长大而搬出去住的空巢族, 他们会选择设施完善的老年公寓或豪华公寓居住, 而再也不用为夏天割草冬天铲雪而费神费力. 随时在变化的时代, 让人们不得不冷静的思考市场未来的供求. 那些地产商们为什么在不断的建新楼, 为什么建成的新楼很少空置, 为什么市中心的公寓销量还在不断地增加? 我一直在研究在思考, 似乎想找到确切的答案. 即使我知道这很难, 就象人们很难知道未来会发生什么, 而会轻而易举地了解已经发生过的历史一样.
"小草"和"鲜花"
因为工作的关系, 会参与一些地产项目的市场推广工作. 多伦多一些大的地产发展商, 会在项目正式销售之前征求比较活跃的经纪人的意见, 成为他们了解市场需求的渠道之一. 有的时候, 他们也会请我们直接做项目的临时销售顾问. 我们的建议, 他们是非常慎重考虑的. 做为仅有的中国大陆背景的经纪人, 有一个Builder的负责人问我: 为什么你们中国人喜欢买房子? 我开玩笑地说, 因为你们生长在这里的人, 是这里的鲜花, 生活对你们来说是多么简单轻松. 而我们是小草, 我们必须懂得如何顽强的生活, 来适应这里的水土. 而买房子,投资置业, 是我们中国人勤劳和节俭的传统美德的直接体现.
在这里, 中国人喜欢买房子, 是众所周知的. 精明的中国人知道, 房子是最好的投资之一. 不信你看, 在世界的许多地方, 善于投资的中国人和犹太人往往是生命力最顽强的人!
我喜欢小草的性格. 小草之所以有顽强的生命力, 就是因为他坚韧不拔的性格. 小草踏实, 不患得患失, 知道如何面对现实. 在艰难的情况下知道忍耐, 默默而顽强地寻找可能的机会从石头缝里钻出来. 小草不贪婪, 知道快乐的生活, 知足而常乐. 鲜花可能在适当的条件下非常的美丽, 但它是脆弱的, 它的生长需要讲求一定的土壤, 湿度及温度, 适合在温室里生长. 如果换一个环境, 可能就结不出美丽的花, 这个时候可能还会感叹过去的美丽, 感慨曾经失去的机会.
做为一个新移民, 也经常看到一些描述移民生活的文章, 看到许许多多的感慨, 无奈, 内心也颇有感触. 但是我想, 既然我们已经选择了在这里生活下去, 就别无选择, 只能脚踏实地地去做事情, 面对现实, 不必过多地留念过去的辉煌, 那些仅仅是你的记忆, 你的历史. 正视自己的现在, 寻找机会, 从头做起, 只有这样, 才可能有象小草一样顽强的生存.
我相信, 有的时候, 性格可以决定命运. 生活如斯, 投资置业也是如此, 你不去寻找机会, 把握现在, 脚踏实地的工作, 不在平时充分地准备, 关键的时候, 不敢该出手时就出手, 你就永远没有机会.
小草的生命力在于它的顽强, 不放弃任何可能的机会向上生长. 机会往往不会等人, 同时, 机遇永远也伴随着风险和挑战. 小草尚且知道如何面对困难, 我想我们也一样, 而且要更聪明的去面对困难. 做小草, 我们也要做聪明的小草, 理智的小草. 面对潜在的风险, 我们应该如何应对, 如何回避风险, 就是需要我们认真研究的了. 在这个时候相对保守地选择地段好, 具升值潜力的期房Condo的投资, 可能就是应对目前房屋价格已经高启的风险的选项之一.
假想一下, 如果我们的投资, 在本应收获的时候, 遭遇上了不测风云, 我们能有适当的办法去克服暂时的困难吗? 更具体的说, 仅对投资房而言, 自住房除外, 如果投资的是一个动辄四五十万的大房, 在交房的时候, 价格不幸下滑了怎么办? 在市场下滑, 利率上调的时期, 对整租而言, 可能有更少的人买的起或者租得起大房. 当然, 分租房除外. 而如果是一个condo单元, 我们还需要断臂割肉吗? 大可不必, 因为价格下滑一定是有原因的, 是利率太高, 还是供过与求, 房价泡沫? 无论是什么原因, 在房地产市场疲软, 买卖交易量及价格下降的时候, 租房市场就会活跃起来, 道理很简单, 更多的人会选择租房子住. 这时候, 租金可能已经上涨了, 即使没有上涨, 只要我们投资的成本低于市场上的平均成本. 哪怕每个月倒帖一点Cash Flow,我们就会度过困难时期. 俗话说: 留得青山在, 不怕没柴烧.
与发展商的"勾心斗角"
不可否认, 人都是追求利润的, 尤其是商人. 地产开发商永远不是因为慈善而卖房子, 就像一个地产经纪也很难永远免费的开着车看房子而没有成交, 无法支撑自己的生活一样. 只不过熟话说, 君子爱财, 应取之有道. 如果我们所有的人, 敞开心扉, 相互之间多一些了解和沟通, 就会理解其中一些平常很难理解的道理.
记得在国内做房地产的时候, 正赶上1991年以后国家的宏观调控, 市场上充斥着大量的烂尾楼甚至是空置的现房. 反观现在多伦多, 期房在没有预售80%的情况下不开工. 这是何等的市场差别. 通货膨胀造成原材料和人工的不断上涨,新房的价格不上涨是很难的. 而作为聪明的商人, 发展商们是如何吸引买家迅速的将期房卖掉的呢? 这里面就有许多的学问了.
一般来说, 买新房是不讨价还价的, 除非是大楼即将建成或已经建成, 发展商为了清仓Clearance处理掉Model Suite和最后剩下的几套, 才会跟你谈谈价格. 研究发展商的定价, 有很多的学问, 比如有的楼房, 每层价差800, 有的每层价差2500甚至5000, 朝向也有价差, 其实不同的价差就得选择不同的选房策略.
买期房真正要明白的是: 在发展商预售期房核算成本的时候, 通常他们计划将出售的项目的30%左右的单位让一部分人先得到, 并给予价格上的极大优惠. 这样一来, 就会在短时间内, 迅速的将30%以上的房产售出. 而后来的购房者发现, 该项目竟然销售的如此之好, 自然会继续争购. 这一点是充分的运用了人们的消费心理和从众心理. 也许很多人并不了解, 真正的利润点和风险的控制其实就是在这关键的一天甚至是这一个小时里. 当你的买入成本少于同一栋楼里其他70%单元的成本时, 你对风险的控制就比其他人更加游刃有鱼了.
这就是为什么, 聪明的投资者平时就要做一个有心人, 提前准备, 预先获知, 系统而理性地找到好DEAL的原因. 投资并不是你想投资的时候就一定有好DEAL的. 好的机会往往稍瞬即逝, 恰巧碰见的概率实在是太小了. 相信这一点: 机遇只会留给有准备的人.
"打时间差"
其实在期房内部销售与正式公开销售的之间, 我们就已经有一个时间差了.
买期房降低风险的真正玄妙就是在"打时间差"上. 而时间差上的优势是靠平时的准备和信用的积累得来的. 没有信用, 就无从谈起"打时间差". 关于”时间差”, 这里有一个很有意思的例子可以说明: 一个专业和有实力的地产经纪人真正给客户带来的利益和实惠是什么? 回扣, 还是机会和专业服务. 前一段时间一个非常炙手的项目即将开始预售, 在两个月前. 我就开始做准备, 当然这里面包括许多在此不必详诉的各种公关工作. 加上以前信用的积累. 我基本上得来自 Builder 的总负责人的承诺, 那就是: 保证我的客户在第一时间, 被安排到靠前的位置, 拿到相对好的Deal. 在开场前的头一天, 一个客户打电话给我, 说他可以从其他经纪人那里拿到回扣. 没有给回扣习惯的我欣然地接受了他的退出, 并马上安排了另一个有诚意的客户. 相信这个从我的客户名单上退出的顾客可以获得少许的回扣. 但是根据了解, 还是因为时间差, 通过努力地工作而获得的先人一步的机会, 我的客户比这个退出的顾客在购买价格上便宜$12000/套, 并且获得相对靠前选户型的优势. 虽然, 这仅仅是一个很偶然的事件, 但可以说明: 一个尽心的地产经纪人的努力方向应该是平时提高自己的能力, 通过积累自己的能量带给客户更大的利益, 而不是临时抱浮脚, 让自己的客户捡了芝麻丢了西瓜.
更大的时间差是在以后交房的时候与需要住现房的人打时间差. 这并不代表, 找现房的人就吃亏了, 其实他们也没有吃亏, 因为无论是通货膨胀还是市场本身的变化, 他们找现房住的时候, 一样是在现有的所有房源(POOL)里找性价比最好的.
关于时间差, 其实还有几个很有趣的规律, 在期房预售时, 你好象可选的很多, 而在若干年以后, 当后来的人们想买现住的房子的时候, 其实他/她们会发现, 可选的单元并不多, 因为并不是每间房都是空着等你去挑的. 而且, 在任何一个正常的市场情况下, 找现房住的消费群永远会远远大于在同一时期愿意购买一套2,3年以后才交付并打算到时候自己入� |