笔者于工作之余, 经常在思考一些问题: 一个理性成熟的地产投资者该如何分析现在的市场, 是否应该站在历史的角度和用发展的眼光来分析过去, 现在及将来? 在看待一个问题的时候, 是否要知其然, 更要尽量知其所以然? 如果眼光仅仅局限在自己生活的小圈子或者只了解近几年发生的市场变化, 而不去从更大的范围了解加拿大或者多伦多地产的整体市场, 亦或不去了解地产市场更长时间段的变化规律, 我们会不会迷失自己, 做一些不切实际的短期发财梦?
春节前, 笔者在与记者的电话聊天中产生了一系列有关Condo公寓投资的文章. 在春节后的一篇文章<投资Condo风险详解>中尝试以专业的角度, 力求从纵向(多伦多市场历史走向)及横向(各个地域比较)两个方向系统地分析在多伦多投资Condo的价格风险及运作风险. 那篇文章中的数据及图表略显枯燥及专业化, 需要较严谨的逻辑推理. 很多客户和朋友反映不是非常的清楚与明白. 这次应要求, 尽量通俗地表达笔者在工作实际中总结出的在Condo地产投资中普遍存在的理解上的误差, 或称其为误区:
■误区1, 投资Condo不如投资买大House赚钱;
在讨论这个问题以前, 我们需要理解一对概念. 很多人都知道或者看过<穷爸爸和富爸爸>, 这本书的作者罗伯特.清崎从一开始就希望人们分清楚什么是工作(职业), 什么是投资(事业). 投资应该具有一个基本特性, 通俗地讲, 那就是, 尽量用钱自动地为你生钱.
试想现在买一个大HOUSE投资, 我们有两条道路可以获得收益, 第一是做Flipper; 第二是做房东. 这两种方式都可能有很高的收益.
第一种方式是买大麻屋, 离婚房, 破产房, 遗产房, 装修以后卖高价. 这种做Flipper的方式在市道好的条件下, 如果操作的好, 而且有专业的人员提供高素质的服务和支持, 会有很高的回报. 但在笔者看来这不是投资, 这是一种工作, 至少是一个Parttime的工作. 而且这种工作要求你应具备以下几个基本素质:
其一, 必须了解相关法律, 保证一切交易合法进行, 否则你买的可能是一个Trouble;
其二, 必须熟悉市场, 知道市场的供求是否正常, 价格是否在短期内还会大幅度的上扬. 而且做flipper之前一定要明白一个道理:
在加拿大做地产交易是很难瞒天过海的, 90%以上的购房者会找自己专业的经纪人帮助买房. 当你卖房的时候, 买方负责任的经纪人会将购房者要买的物业的交易历史,
及这个房屋以前的可能影响房屋价值的基本状况, 比如以前是否大麻屋如实告知购房者, 否则他(她)就违反了诚实告知的原则. 在某些情况下,
购房者是有权利向经纪人追讨损失的. 当然如果你到时候自己私售, 没有经纪人介入, 或买房的人正好找到一个不负责任或没有经验的经纪人,
那就另当别论了.
其三, 你即使不是专业做装修的能工巧匠, 起码也得是乐于并擅长翻修房子的业余爱好者. 笔者就有朋友专门从事此业, 而且越做越专业.
第二种方式做房东收租其实也分两种形式, 一是House整年LEASE给一家人, 二是单间分租给几家人, 按月收租. 第一种方式很难收支平衡, 试想有多少人愿意每月支付1850元以上租一个30万的半独立房? 如果有这个支付能力, 不如自己承担Mortgage买房了. 单间分租, 非常适合自己也住在同一处所的情况, 咱们大多数的移民, 不就是通过这种方式提早实现了加拿大的住房梦的吗?
但是笔者在这里要讨论的是单纯的投资房, 首先房东并不住在投资房里. 房屋的清洁, 维护及保养, 租客的管理, 邻里关系的协调, 每个月随时可能出现的房客的搬进搬出, 都需要房东付出相当的精力和时间, 如果说这种方式有相当大的现金流的话, 不如说, 多出的现金流就是房东的工资了. 如果作为一种工作, 移民接待站或家庭旅馆, 每个月的收益可能会更大一些.
笔者一直提到的Condo投资, 仅限于整年的Lease, 不存在分租, 对新房来说, 基本上, 一年操一回心, 更得到法律的保护. 但是每月的现金流会小于House出租, 甚至没有明显的现金流, 只存在年回报率在8%左右的本金收益.
CMHC2005年(大多地区Condo公寓调查)显示, 区内共管公寓用做非自住出租物业的比率是19%, 远较1995年的30%要低, 而且相对与更早以前的房地产市场周期, 譬如80年代初期, 90年代初期, 相对而言都偏低. 此外, 由于Condo公寓的市场竞争, 房价及租金的平均升幅都处于温和, 已经令部分投资者却步. 现今共管公寓的空房率为1.9%, 专用来出租的公寓楼的空房率为3.7%, 前者处于健康的水平. 此外, 值得注意的是, 今年动工的共管公寓大楼, 都是先已经售完80%再开工的. 在Resale市场供求仍处于较平衡的状况下, 落成共管公寓的数目不可能一时间便大幅度增加, 现今尚未出现过剩的供应. 而从长远来看, 在未来的一二十年内随着加拿大人口老龄化的趋势越来越明显, 未来市场对Condo公寓的需求会越来越大. 其增值收益不可限量.
■误区2, 投资买Condo肯定不合算, 因为我的朋友几年前买的Condo, 管理费太高, 价格不但没有上涨, 反而在贬值, 而且以后如果跌, 反而跌的更快;
其实, 这个说法本身并没有错, 的确是事实. 因为这种情况在许许多多的新移民家庭中已经发生并正在发生着. 可是问题的关键是, 持这种观念的人看到的只是部分正在Down Grading的区域的情况, 而并不了解许许多多正在Up Grading的区域的情况.
如果我们把人均收入作为一个指标, 并用颜色来区分, 蓝色代表人均收入高的区域, 红色代表人均收入低的区域. 我们会发现, 在大多伦多地区, 有许多的区域是一片赤色, 而且越来越红, 而有些区域则蓝色在不断的加深. 笔者在这里并无意支持嫌贫爱富的观点, 而是在客观地讨论投资. 地产投资的一个基本原则就是, 投资的选址方向一定要选择Going Up的区域, 而绝对避免Going Down的街区. 而我们大多数移民来加拿大的时间并不是很长, 由于各种原因, 在初次购房的时候, 选择的房源的价位有限, 了解的区域也是自己Landing时生活的区域, 作为权益之计, 不可避免的选择了在赤色区域的越来越旧的Condo. 可想而知, 管理费越来越高, 人均相对收入越来越少的区域, 房子的价格如何才能有上涨的空间?
而这几年的事实是, 在部分区域, Condo公寓供不应求, 尤其是新建的Condo价格不断上涨, 涨幅甚至高于一般的House独立房. 加上投资期房只用少量的定金, 利用定金的杠杆原理, 许许多多的有心人在现房交屋的时候售出, 仅仅在2--3年期间, 获得极佳的价格浮动收益, 赚取了高达125%的赢利. 其实这就是人们所说的炒楼花.
■误区3,与第二个误区正好相反, 现在投资买Condo一定会在近几年里卖楼花赚大钱;
对与这种盲目的乐观, 笔者并不赞成. 无论我们如何研究供求关系, 研究利率, 讨论市场的走向, 都难免天有不策风云. 说到炒楼花, 笔者时常想起在1997年前后香港回归, 楼市崩盘的情景. 有的时候笔者在想, 房地产的投资就象一个人的一生, 总会有起伏, 有的时候顺利, 有的时候, 会处在低谷. 如果我们对面前的道路盲目的乐观, 当风雨来临的时候就会显得脆弱, 不堪一击. 就象有一些人在香港的那一次地产大滑坡的时候, 面对着自己巨额贷款买下来的1000万的房产仅贬值不到500万元的时候, 带着破灭的发财梦, 选择了轻身的道路. 十年过去了, 96年前在香港价值1000万元的房产, 现在恐怕早已不止2000万元了. 对待地产投资, 就象对待人生, 要明白人不会永远走运. 关键是你如何看待风雨, 和如何应对风雨. 1991年到1996年期间的加拿大地产市场也同样走过低潮期, 很多人挺了过来, 也同样很多人坚持不住, 在最艰难的时候割肉. 世上没有很多的后悔药, 只有一个道理: 不经历风雨, 如何见彩虹. 现在很难肯定在未来的几年会不会有价格的周期下调, 但道理是: 人总是要选择投资的, 无论是股票, 债券还是地产. 总比把钱放在银行里让通货膨胀持续地将你的存款贬值要好.
■误区4, 只要是在好地段新开盘的Condo就一定会赚钱;
这句话说的非常有道理, 可问题是, 笔者发现, 很多人所理解的"好地段"事实上并不一定是真正适合出租回报的地段. 什么样的地段是出租的好地段呢? 人多的地方就一定是好地段吗? 人均收入高的地段就是好地段? 都不竟然. 做为专业的投资者, 判断一个地段的好坏一定要了解以下几个指标: 这个街区的交通是否方便, 人口流动性如何, 治安怎样, 人口素质如何, 未来的年轻人和老年人的比例如何, 新增加的工作机会或学生学习的机会是否多, 现在及未来的租金和房价比例是否合理. 还有最重要的一个指标, 这个区域未来的新房供应量还会不会大量增加.
选择对地段是决定你地产投资成功与否的根本决定因素之一!
■误区5, 我买的投资房, 一定要是我喜欢的楼层和朝向;
很多朋友甚至包括笔者本人在考虑选择楼层和朝向的时候, 首先会考虑, 我要买的房子既要考虑自住又要兼顾投资, 如果房子租不出去或以后老了可以自己搬进来住.如果这是您唯一的一套投资的房产, 其实这种考虑是合理的. 但是如果房子多了, 投资者可能每一套房子都考虑自住吗?
为什么要提出这个问题呢? 是因为发展商在制定房屋的价格的时候, 已经将楼层和朝向的因素充分的考虑进去了, 同样的房型, 不同的楼层或朝向有的时候价格相差悬殊. 这个时候, 作为投资者, 就要分析了, 如果未来几年的市场好, 你不打算长期持有, 只想炒楼花, 你可以考虑高楼层好朝向, 因为到时候交房时, 你面对的买方大部分是买来自住的. 要知道, 任何时候都会有需要住新房而又没有时间等待的买家. 但是如果是想长期持有, 高楼层好朝向的高价房并不一定给投资者带来高的租金回报. 其实, 很多人可能不明白, 在这个世界上其实有很多不同的文化背景及生活习惯的人, 每个人对房子的要求都不同. 笔者就有很多的客户要找的Condo, 要求的是窗外的景观, 而不是楼层和朝向. 而具有东方文化背景的人可能不太理解有很多有西方背景的人, 比较Perfer的朝向是朝西向的. 当然, 还有很多人相信风水, 虽然笔者并不精通风水堪舆, 但也明白一个道理, 并不是某一个朝向适合所有的人.
■误区6, DownTown Toronto的Condo太贵, 买下来太不合算, 不如买便宜的房子出租;
地产投资虽然不是富人的游戏, 但也需要有一定的眼界和胆识. 选择什么样的地区和物业是必须从投资回报率的角度来考虑的. 如果不了解市场真实状况, 就更不要妄下结论. 投资决策同样是需要最及时, 真实, 全面的市场信息来支持的.
但笔者并不是说, 只要是DownTown的房子就一定要买, 不同的街区, 环境, 治安和市场供求不同, 即使在同一个街区, 不同的发展商的叫价和付款优惠不同, 甚至在同一个发展商同一个项目, 不同的时间段, 预售的优惠政策都不同. 如果没有专业的帮助, 无异于瞎子摸象.
■误区7, 从银行借钱炒楼花;
笔者最反对的就是用贷款炒房, 这种方式风险太大, 而且成本也上去了. 理性和保守的投资者, 为了自己的家人和自己的生活着想, 应尽量避免这种高风险的行为. 做为非专业的地产投资者, 你不是Builder, 不可以大量借贷,量力而行是不变的法则.
■误区8, 现在的房屋价格比起几年前高了许多, 2001年的时候, 房子多便宜呀, 要是那个时候买房子就好了;
为了讨论这个几乎每个现在想买房的人包括投资者提出来的问题, 我们来了解一下房屋价格上涨的秘密. 房屋价格为什么上涨, 价格上涨的原始动力在什么地方?
为了讨论这个几乎每个现在想买房的人包括投资者提出来的问题, 我们来了解一下房屋价格上涨的秘密. 房屋价格为什么上涨, 价格上涨的原始动力在什么地方?
让我们分析一下, 一栋房子的成本由哪几部分构成:
首先是土地, 土地是不可再生的资源, 具有不可替代性, 过去数十年和可预见的未来, 土地价格还会不断上升;
设计成本, 请越好的设计师, 设计费用自然会越高;
政府收费, 这一点, 大家自然会明白, 政府是不可能降低收费标准的;
柔性成本, 主要包括工程监理费, 律师费, 土地勘察费, 发展商人员工资及管理费, 市场营销费, 土地过户费, 项目建设杂费, 项目建设期的地税, 市政建设费, 土壤测试费, 经纪公司的代理费以及项目验收与评估费用, 所有这些费用, 笔者实在是找不出来哪一项是在未来可以减少的;
在DownTown地区, 还跟在中国一样, 存在一个拆迁还建的成本, 这项成本同样会越来越高;
最重要的是建筑成本, 对北美的建筑业来说, 未来的几年, 成本上涨的压力将越来越大. 美国南部地区的Katrina及Rita飓风后的重建, 造成对建筑材料的大量需求; 汽油的大幅度涨价, 直接造成运输成本上升. 未来北美经济的自然通胀, 同样会影响到原材料及成品的价格.
所以, 笔者有时候在想, 犹豫的人, 加上不了解市场, 会不会在3年以后同样发出"3年前早知道如此"的感慨呢?
其实对于一个理性和做好思想准备的投资者来说, 任何时候都是投资的好时机, 只是你要选择不同的投资标的物而已. 如果不幸刚刚购买物业就碰见了前所未有的经济大萧条, 所有的货品都在减价大甩买. 只要你不是在银行里借的巨额贷款支付的Down Payment, 那你真正的投资机会就来了, 因为当所有的人都想卖房子的时候, 那就是更多的人要租房子的时候!
还有一种可能的风险, 那就是, 如笔者去年圣诞节驱车前往的美国汽车城市底特律, 一个几乎让人废弃的过气之城. 这个城市曾经因为是美国的三大汽车公司的大本营而闻名世界. 由于日本汽车工业的大量冲击, 昔日的风采不再, 那里的房地产市场自然也就景气不起来了. 如果, 投资者对多伦多存在同样的顾虑, 那么就不能选择多伦多作为投资的地区了, 这个问题的进一步讨论已经超出本文的研究范围了.
■误区9, 找经纪人买楼花, 不如自己到售楼部找发展商直接买;
如果找经纪人买房子, 发展商会给经纪人佣金, 如果自己直接买, 发展商就省下了佣金, 可能会给优惠. 这是不了解北美经纪人制度的每一个人可能都会想到的.可事实是, 当你直接到Sales Center下订单时, 你会发现, 好的户型已经所剩无几, 价格仍然是不能讨价还价的. 而你不知道的是你得到的价格可能已经比经纪人在前一段时间带客户买房时的价格高出几千块钱. 当然, 在购房合同中, 能够尽量争取到的保护你自己的条款,你可能也无从提起了.
■误区10,我在加拿大没有工作, 我投资5万, 得保证每个月的租金利润, 能让我有足够的生活费.
天下没有掉下来的馅饼, 同样也没有不劳而获的美事. 至少笔者不奢望这种好事能降临在自己的头上. 投资不是投机, 5万块钱, 不是50万, 即使去年加拿大的Mutual Fund表现出色, 有些回报达到了25%, 5万元钱一年的回报也是很难给一家人等米下锅的.
笔者写这篇文章, 只想与大家共享一个道理: 地产投资不适于急功近利的人. 有付出, 才会有回报; 要投资, 就必然会有风险; 而这一切都需要时间去检验. 无论是对待投资, 对待工作, 还是对待生活, 都是这样. 人生恐怕也大抵如此!
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