2010多伦多Condo投资八大乱象（二）
多伦多房产资讯网 www.HousingToronto.com 杨洪
接着上一篇文章里的乱象一：开发商磨刀霍霍宰猪羊。这次谈一谈第二个不正常的现象：涨价后还叫VIP，李逵唱罢李鬼登场。 在开始之前， 让我们先了解一些购买期房的基本常识。我们普通人买房子，主要分两种方式：一种是买现房， 也就是我们常说的二手房；另一种就是买期房， 有的人把期房叫“楼花”。购买期房和购买二手房的过程和手续是完全不同的， 笔者在以前的文章中已经做过相关阐述。期房又分为两种，一种为期房Freehold House及Condo Townhouse, 其特点是项目相对较小，施工工期短，通常不与地产经纪人合作。据相关机构统计：与Agent合作的House地产开发商在GTA范围内不到35%。另一种为期房Condo大楼公寓。其特点为项目大， 户数多，施工工期长，通常与地产经纪人合作。据统计与Agent不合作的Condo地产开发商在GTA不到7%。由于大多数的Condo投资人主要集中在公寓大楼，所以本片笔者重点分析公寓大楼期房的销售过程中的问题。
乱象二：涨价后还叫VIP，李逵唱罢李鬼登场
首先来分析一下：一个公寓大楼的开发商从获得一块可以用来盖Condo的用地到开始销售，施工，交房一直到交付产权通常会经历一个什么样的过程。让我们看一看下面的一个示意图：
上面的销售及交房过程代表了大部分的Condo大楼项目的基本规律，但是也有一些例外，在这里不多做解释。在示意图中， 我们要按从下向上的时间顺序来看。本文重点分析阶段５，６，７以及与８，９，１０之间的关系。
在分析之前， 这里面还有几个常识大家要知道。由于购房者交付的定金直接存到开发商的代表律师的信用账户(Deposit in Trust Account), 这里的开发商在正式交房前是拿不到购房者的定金的。通常Builder是从银行借来建筑贷款来用于建筑施工。 然而加拿大的商业银行是不会轻易的将建筑贷款发放给建筑商的，他们在放款前必须得到相应的还款保证：例如项目要销售到85%，以及这85%的购房者须提供相应的支付能力证明（e.g. Mortgage Pre Approval）。 这样就意味着在步骤11开始之前， 该项目应该完成销售的85%左右。然后才开始长达2年到4年的施工阶段。这一点上， 是不同于中国的房地产开发及销售的操作程序的。
通常来说， 从步骤5到步骤10需要多长的时间呢？ 如果项目销售火爆，可能只要一两个月，如果销售不理想， 可能就要一两年， 或者更长的时间，甚至也有可能项目建不起来，买家退房，律师返还定金外加利息。举例来说， 在正常的市场条件下，位于一个比较炙手可热的地点，一个28层， 将近300套住宅的大楼项目可能只需要6个月的时间， 完成85%的销售。 那么开发商是如何能够在这么短的时间内将255套房子推销出去呢？这里面就有其销售的系统及策略问题了。Condo大楼完全不同于只有十几个House的小项目，House可以卖一间才盖一间，慢慢的卖。 Condo开发商必须讲效率。 效率从哪里来， 效率从系统运作来， 从合作网络来，从分阶段（分层次）销售来， 他们必须和地产经纪合作，甚至有的时候充分利用媒体的炒作。
在笔者的Condo投资四项基本原则中的一个重要原则是：最低进价原则。如果我们在一栋大楼的所有购房者中，属于购房时的进价最低的那一部分人，那么如果市场好的时候， 我们的利润最高；市场不好的时候， 我们的风险最小。
问题是如何才能得到这最低进价，只有在步骤5或者步骤6时购买， 才有可能实现。否则， 你就不可能是在这栋大楼中25%进价最低，风险最小的那一部分。开发商在分批（分层）销售中，每经历一个阶段就要根据市场的情况调整价格。有人会问， 如果市场不好开发商会不会在后来减价。可能性是有的， 那只能是在步骤10以后的事情了。因为在步骤5，6的时候， 开发商的价格是接近于成本价的。如果这个时候碰见市场非常的低迷，成本价出售都销售不畅的话，他们通常会选择停止销售，等市场回暖的时候再上市。这就是为什么在市场正常的情况下，通常在步骤5或者步骤6阶段购买的期房会在短短的几个月内甚至是几天内比在步骤7到步骤10阶段购买的进价便宜2%到10%的原因。如果以30万一套在Inner Circle阶段以内部价购买的房产为例，可能仅仅几天会比后来者便宜$8000甚至到3万不等。举一个极其特殊的真实例子：在2007年的某一个项目，笔者在Family & Inner Circle阶段（步骤5）的一个客户39万的Condo在仅仅10天的时间与后面进场的买家的进价相差近20万：10天时间39万上升到59万，10天前买家交的5%定金还没有进开发商律师的信托账户呢！当然， 这是一个极端不正常的个案，笔者并不提倡马上炒卖。此类例子只能点到为止， 用来举例说明上图中步骤5，6与后面步骤的区别而已。
再次提醒大家：地产投资是一种运营成本极高的投资，我们必须要找到一些与众不同的方法来抵消这些高成本。窍门是买期房买原始价，就和买股票买原始股的原理是一样的。只要能上市， 我们就很难亏！如果我们能在这种高成本的投资游戏中做到最低进价， 就会大大提高我们对风险的抵抗能力。
近来，上面笔者介绍的原理已经被越来越多的投资者所了解。而实际操作中又如何呢？ 目前的Condo期房市场很有意思，有一些开发商或者代销公司了解到：现在越来越多的投资者知道所谓VIP的概念。于是乎在现在的市场上越来越多的项目常年打着VIP销售的旗号招揽购房者。有一些现象实在是耐人寻味： VIP的购房者还要在大冬天排队好几天，才能拿到认购号码。试问这样购买还能叫VIP优惠吗？ 更有意思的是， 某一项目，在真正Inner Circle内部销售刚过一个星期， 房价每套上调2万元， 然后马上大张旗鼓的宣传VIP销售即将开始！？ 好一个VIP泛滥，真假难辨！所以， 了解原理很容易，而真正在实际操作中做李逵，还是做李鬼，就只能由投资者自辨了。
行文最后，笔者还是一句忠告，Condo投资风险大，操作成本高，信息不对称，陷阱多余馅饼！投资有风险，操作须慎重！
在以前及以后的文章中已经和有待一一分析的乱象还有：
乱象一：开发商磨刀霍霍宰猪羊；
乱象三：三年麻雀能生金凤凰；
乱象四：没钱借钱也要上战场；
乱象五：只想开场，不顾收场；
乱象六：媒体炒作， 推波助澜；
乱象七：发烧的人不知寒冬的凉；
乱象八：矛盾重重，问题多多的楼花转让。
作者简介：本文作者长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。如转载此文，请注明作者和出处。
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