2010多伦多Condo投资八大乱象（三）

多伦多房产资讯网 www.HousingToronto.com 杨洪

一个成功的地产投资不仅仅需要研究客观的因素，看大势，选项目，选时机，同时也要看投资者自身的主观因素。 也就是笔者经常说的， 投资者要先了解自己。在此，我们谈一谈Condo市场中另一个不正常的现象：乱象三：三年麻雀能生金凤凰；

乱象三：三年麻雀能生金凤凰；

在平时的工作中， 笔者接触到一些潜在投资者， 带着一个非常简单的逻辑，兴致勃勃地投入到“炒楼”的大军之中：我现在投入3-5万， 在交房前只要有人接手，我的投资就能翻倍。要的就是一个字：炒！

上面的逻辑或期望其实是非常非常危险的！有一些投资地产的朋友和笔者讨论多伦多的房产与中国北京或上海的地产市场的异同。在过去的这几年，北京、上海的房价的确由于各种因素发生过翻几倍的情况。这种不正常的房价刚性上涨有其政府政策面的影响，也有其它许多不理智的因素在里面。让我们冷静的思考一下：一个城市的房产市场在经过非理性快速上涨之后会发生什么？只会是价格的调整甚至是下跌。这个时候的的市场往往最危险。而完全由市场因素来左右的多伦多房产市场则完全不同于中国北京、上海的房地产市场。在过去的几年中多伦多没有出现类似的价格非理性快速上扬。那么多伦多的房产价格在未来的几年里成倍刚性上涨的可能性有没有呢？当然有，当炒楼的人越来越多，炒房者越来越失去理智，盲目乐观，过分投资。那么这样不正常而且非常危险的市场就离我们不远了。

让我们先借用一下与多伦多地产局长期合作的研究机构REALNET最新的Condo Investment Adviser (CIA) Report来看一看多伦多的Condo期房市场从2006年到2009年的价格变化：

从上面的图表中我们可以简单地了解到在2006到2009这4年期间多伦多市区的Condo期房价格都发生了一些什么变化：

1，不是每个区域的Condo价格都有很大的增幅。多伦多Downtown西区相当于多伦多地产局编号为C1的区域的新建期房Condo售价增幅最大。

2，以多伦多Downtown西区为例: 在不同的房型中，不是每个房型结构的价格升幅都是一样的。两房加一个Den的价格增幅大于两卧房，价格的增幅平均达到62.8%；而两卧房的增幅大于一卧室的价格增幅；一卧室的价格增幅高于一室加一Den户型；一室加一Den户型的价格增幅高于单间（Studio）户型。

这里顺带说明一下：由上图可以看出：实际的Condo市场变化往往与人们的想象格格不入，很多投资者以为只有小户型才能保证赚钱。而在过去的4年里， 两房的大户型的回报似乎更高。 那么原因是什么呢？ 主要原因有两个：一个是从房屋的供应上， 开发商知道小户型好卖，许许多多的初级投资者只买小户型不碰大户型， 所以在大楼的设计中， 设计了大量的小户型，这样一来小户型在每栋楼的供应量远远的高于大户型。二是从房屋的需求上来说， 在多伦多Downtown，独立房及半独立房价格实在是太贵， 而且绝大部分的Low Rise房屋都非常的老旧。所以大量家庭人口超过3个人的买房家庭不得不将目光放在了房型合适，大小适中的两室以上的Condo上。再加上许多的有实力的新移民或者父母非常有实力的在Downtown上学的学生大量的实际住房需求也催高了两卧室Condo的房价。

2010年，当我们分析Downtown西区（C1区）的价格曲线的时候， 理性的投资者在做投资决策前必须要解决两个疑问：

1，现在多伦多Downtown西区（C1区）的价格是不是有Over Price的可能， 现在如果每平方尺接近$700.00的房价还是否符合租售比的原则？

2，如果投资一套Condo, 在选择房型的时候是以面积越小越好为原则， 还是以性价比为原则？

很多人以为投资Condo可以赚快钱，可以转楼花短平快， 可以用小钱去搏房屋的升值从而赚取高额的利润。这种想法有一定的道理， 但有太多的局限性，而且非常的危险。为了说明这其中的危险性， 我们举一个实际发生的例子来说明：

A先生（真人假名）在2006年的时候，以$330/SF的价格买下了一套Downtown西区的两房900SF的湖景Condo， 买入价非常的合理， $297000.00，此房东南向，户型也非常的好。A先生信心满满，在一年以内投入了总价的15%作为首付款, 即$44550.00。按理说，A先生如果现在出售这套投资房的话，将会获得相当可观的回报。因为该大楼中同样楼层的该户型现房的市场价格已经达到$480/SF，也就是说$432000.00。我们计算一下A先生应该得到的增值回报的回报率：

$432000.00（房屋售出价）—$297000.00 （房屋买入价）= $135000.00 (毛收益)

$135000.00 (毛收入) — $12000.00 (买入交割成本) —$16000.00 (卖出交易成本) =

$107000.00（税前净收益）

$44550.00（房屋首付款）+ $12000.00 (买入交割成本) = $56550.00 ( 原始投资)

[ $107000.00（税前净收益）— $56550.00 ( 原始投资) ] / $56550.00 ( 原始投资) = 89.2%

89.2%的增值回报率是相当可观的， 但是A先生并没有拿到这样的回报， 反而是在这套房子上亏了些钱。到底是怎么一回事呢？问题出在A先生的先天不足上。当时在购买这套期房的时候，A先生只有3万元，$44550.00中剩下的一万多是A先生从信用卡中借贷出来的，当时他还拿着EI， 并没有正式的工作。A先生从2007年就开始寻找下家。他没有可能通过正常的贷款手续拿下这套期房的产权， 只能期望寻找下家接手他的楼花，而几乎每一个可能的买家也都是Condo投资人，似乎一个比一个精明，都不希望他获得巨大的利润，所以接触了很多人， 没有人愿意真正地接手。

2009年上半年， 大楼眼看就要竣工交割了。此时屋漏偏逢连阴雨，全球性的金融危机正愈演愈烈。 2009年01月， A先生实在是撑不下去了，他最终决定割肉处理，将这套还没有到手， 自己也没有办法Closing的公寓期房转给了别人。转手的价格$300000.00。表面上没有亏，但是他要支付给开发商$3500.00的Assignment Fee以及经纪人的佣金$7750.00, 合计$11250.00。他的Condo投资以失败而告终。

上面的例子是发生在房价总体上涨的情况下。 笔者更要提醒大家的是：无论在什么地方， 房地产的价格都不可能一直上涨。 市场的调整甚至下滑随时都有可能发生。 如果一个投资者不能居安思危， 随时做两手准备， 那地产的投资也就无异于在赌场里赌博了。做地产投资要量力而行，风险控制为主，防患于未然， 未雨绸缪。市场的稳定上涨，而不是短期暴涨对我们每一个投资者都有利。 其实对Condo投资而言， 最大的风险不是在大势， 也不是在操作层面上， 而是在投资者盲目乐观，超出自己的承受能力去Over Invest。迷信三年麻雀能生金凤凰的人越多， 市场将会越危险！

行文最后，笔者还是一句忠告，Condo投资风险大，操作成本高，信息不对称，陷阱多余馅饼！投资有风险，操作须慎重！

在以后的文章中有待一一分析的乱象还有：

乱象四：没钱借钱也要上战场；

乱象五：只想开场，不顾收场；

乱象六：媒体炒作， 推波助澜；

乱象七：发烧的人不知寒冬的凉；

乱象八：矛盾重重，问题多多的楼花转让。

作者简介：本文作者长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。如转载此文，请注明作者和出处。

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