投资Condo 秘笈：量力而为
谨慎入市
——访多伦多地产投资人及Condo买卖研究人杨洪
（星星生活记者 李娜 报道）1月29日，由地产投资及Condo买卖研究人，恒生地产著名经纪杨洪主讲的“2011年Condo投资讲座”在西湖大厦销售中心举行。记者看到，能容纳120人的讲座现场座无虚席，隆冬的严寒似乎抵挡不住人们、尤其是华人投资者们对地产投资的热情。然而，杨洪的主题演讲却似乎在给现场火爆的听众降温，他一再强调，Condo投资，此事虽可为，但要小心而为之。
杨洪介绍说，2005年以来，多伦多的Condo投资逐渐受到华人移民的青睐，尤其从2009年开始，跟风的羊群效应不断涌现。对此，杨洪认为，Condo投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。比如需要资金量大，交易周期较长，交易成本较高，维护成本高，变现的滞后性，信息的不对称性等，这些都要求投资者谨慎入市方能最大限度地避开风险。
一．Condo投资是一种高成本投资
杨洪认为，很多人对投资Condo楼花有很多的误解，以为买楼花就像黄牛炒球票，现在买进，过几个月高价卖出，一转手就是白花花的银子。事实上，房地产投资最大的缺陷在于其投资的高成本。Condo期房的交割成本除去验房费，通常会比二手房多出以下几项成本：
1．律师费(Legal Fee)：由于期房有两个Closing，一个是交钥匙可以入住（出租）的Occupancy Closing；一个是交割产权的Final Closing；所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。
2．水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，加起来大概$1000.00-$2000.00。
3．入住费（Occupancy Fee）：当Condo单位达到了相关规定的可居住要求时，就可以（必须）拿钥匙入住了，即Occupancy Closing。Occupancy Fee通常由三部分组成：开发商预估的地税；开发商代收的管理费；尚欠开发商的房款的余款利息。
4．期房转让费（Assignment Fee）：如果在房屋产权交割以前转让房屋购买合同Assignment，开发商要收取$3000.00— $5000.00不等的转让费。
5．GST/HST：对于residential的住宅来说，GST都是包在房价里的。2010年7月1日以后，40万以下的新房免征HST，40万到50万之间的物业部分征收HST。
6．储备金（Reserve Fund）预付：第一手买家入户时预交的相当于两个月管理费的储备金。
其他可能的开支还有诸如教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）、支票跳票费（Admin Fee）、开发商的律师管理费（Lawyer Society Fee）等。以上的几项收费，对一个30万的condo来说，加起来大概要一万元以上。
二．Condo投资有较强的信息不对称性
杨洪一再强调，Condo的投资虽然入门容易，但绝不是一池浅水。对于市场的判断，除了个人经验和人际网络，更需要综合投资学原理、经济学原理、市场营销和心理学的理论来支撑。作为专业地产投资人，投资Condo要以猎手心态及眼力去寻找目标，而不是仅仅靠一知半解，瞎子摸象。目前的Condo市场鱼龙混杂，并不是所有的Condo投资都能赚钱。
杨洪提醒投资者，Condo的投资和一般房地产买卖、投资一样，在市场交易过程中存在着相当大程度的信息不对称性。常常是交易双方一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少；一方掌握的是准确的信息，另一方获得的是扭曲的或被隐瞒的信息。另外，Condo投资需要多方面的专业知识、经验及眼光，一般初入门的投资者很难从根本上抓到问题的要害， 在意的是鸡毛蒜皮的小事， 忽略了大的方向。瞬息万变的市场有很多隐性信息，即使市场很透明，如果不是专业人士，也会迷失在浩如烟海的信息海洋里。这些因素都会造成信息的不对称性，从而影响投资成功。
三．房地产投资的四项基本原则
针对Condo投资的风险控制，对市场有着多年研究的杨洪总结出一套Condo投资的四项基本原则：不割肉原则，性价比原则，租售比原则，相对低进价原则。比如相对低进价原则，如果在一栋大楼的所有购房者中，你属于购房时进价最低的那一部分人，那么市场好的时候，这样的客户获得的利润最高；市场不好的时候，他们的风险最小。简单说来，就是即使天塌下来，也有比你个高的顶着。这些基本原则， 涉及到主观上的自我控制，宏观上的市场判断，更包含了投资技术层面上的实际操作技巧，充分体现了杨洪一贯的精简、全面、谨慎、务实的风格。
实际上，房地产投资的收益，包括“增值收益”（Incremental Return）和“运作收益”（Operational Return）两个方面。利用经济杠杆原理放大了的“增值收益”永远是地产投资者财富增长的源泉及最求目标。虽然从长远的眼光及大的趋势来讲，地产和黄金一样，是保值增值的最佳选项之一，但是谁都无法预测在未来的某一个时间段上，地产的买卖市场是否会出现交易疲软及价格下跌的情况。那么如果投资者无论何时，能够做到未雨绸缪，参考杨洪所倡导的“Condo投资的四项基本原则”来思维及实践。那么， 市场好的时候，收益会比一般的投资者更高；市场不好的时候，即使短时期内不能实现“增值收益”，还可以把房子租出去，在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。把握好“增值收益”及“运作收益”的平衡，是Condo投资成功与否的关键所在。
从历史的角度来看，多伦多的豪华公寓Condo（而非Apartment或MURB）是一个相对新生的市场， 是生活在这个加拿大最大的都市的人们对自己的生活方式及投资理念的新的选择。对于2011年的Condo走势，杨洪认为，在越来越高的通货膨胀的压力下，随着婴儿潮一代人口老龄化的来临，加之大量新移民的涌入，未来几年内多伦多的Condo投资仍将是一个投资的热点。 但是2011年的Condo市场增量房也即期房的销售会出现一个拐点， 多伦多Downtown的高价Condo期房的销售会相对萎缩，而905区（郊区）的期房销售量会有一个大的提升；存量房也即二手房交易量也不会减少。但无论未来市场走势如何，杨洪最后还是提醒Condo投资者们：量力而为 谨慎入市。