地产投资类别概述
——资深地产经纪杨洪谈地产投资的层次分级
《财富周刊》记者 陈丽丹报道
目前，全世界的股票金融市场的剧烈动荡, 让越来越多手上还有一些闲钱的投资者意识到在加拿大的多伦多投资地产的稳定性及安全性. 多伦多房产投资的火热程度会再受大气候的影响, 与此同时, 各种机会也会出现。房产已不仅仅是一种商品、一种全球化的产品，更是很多家庭的”储钱罐”。尽管前段时间一些权威机构发表了“楼市泡沫将破”说，但地产市场的温度未见有降，反而呈现一种持续的火热状态。这样的状况下，透过房地产投资发达或达致提前退休的梦想日渐风行。这也促使一些未有房产投资经验的人也想投身于房产市场中，享受钱生房，房再生钱的优越回报。
然而，房产投资历来被认定是有钱人的玩意，很多中产阶级都望而却步或是感觉无从入手。对此，多伦多资深地产经纪杨洪先生举办了一场别开生面的讲座，讲述地产投资的七个层次，以扫清很多地产投资入门者的疑惑和知识盲点。
房产种类多，投资者须慎选项目
从众多类型中选择一个适合自己投资的项目，是投资活动中最基本也是最有决定性的问题。目前多伦多可供投资的房产类型很多：民用住房，商铺，空地，柏文，拆了再建的房子和condo（高级公寓）等，其中尤以condo（高级公寓）的数量居多。杨先生认为，凡是投资都具备一定的风险，投资者应根据自身的条件与性格去选择风险度在承受范围内的投资项目。而且，当前异常热门的房产投资也是有着弊端的，这些弊端都该成为投资者认真对待的问题。
杨先生总结了房产投资的三大弊端：一是，购买房产需要相当充裕的资金，而众多房产类型中condo（高级公寓）所需的资金相对而言最少。二是，房子投资的周期性长，想要短期内赚取大量金钱的想法在房产投资上不太实际。三是，在加拿大大买卖房子涉及的各种税费相当多，因此产生的交易成本也非常大，因而在计算投资得益之时也需把繁杂的交易费用考虑在内。此外，房产市场的潜在市场风险也非常大，房贷利率、公寓和镇屋等房产类型需交付的管理费用、地税的上涨都会给房产投资获利带来不利因素。由于房产投资存在上述众多的不明确因素，杨先生建议大众先设想自身是否能承受风险，再考虑赚钱的问题。
当然，从投资角度来看，风险越大的投资，回报可能也会更丰厚。杨先生的讲座按风险性的渐增以及回报率的递进，讲述了房产投资的七个层次，这七个层次是视乎金钱投入、投资经验、回报周期、所需知识以及投资眼光的不同而分的。本文只介绍适合房产投资入门者的前四个层次，以让有意涉足房产投资的人士对基本房产投资有所了解。
层次一，自住房当投资
杨先生坦言，他对把自住房当投资的观念是既赞成又反对的。他认为，以投资的心态去买适合自己居住的房子，这说法本身就是一种矛盾。从投资角度和从自住角度所考虑的问题根本不一样。因而，从严格意义上来说，自住房算不上一种投资。但为了尽量满足自住房当投资的需求，杨先生建议投资者，可以尽自己最大能力去购买尽量大的房子，而且不要打算短期内换房子。毕竟大房子升值较快，从长期来看，投资成果也是有所保证的。对于选择适于投资的自住房，杨先生认为有条件的家庭应该避免选择condo（高级公寓）、townhouse（镇屋）和semi-detached（半独立房）这三种类型。占地面积大、房屋空间大、少转手的独立房才是最适合的类型。对一个相对年轻的家庭来说, 这种房子就像是一个大的储钱罐。平时积累, 等孩子长大了, 成家出去了, 卖掉大房子, 换一个小一点的Condo或Townhouse, 多的钱可以用来养老或出去旅游, 何乐而不为? 但不管怎样，以自住房作为投资的回报率始终居于七个层次中的最低水平。
层次二，半自住半投资
半自住半投资的普遍做法是：用出租的方法赚钱，相当于由租客负担一部分的房屋费用。这种做法适用于手头资金有限的人，就如某些人本来只能买三十万房子，因为有了半自住半出租的打算，可以放大投资去购买六十万的房子，以房租去抵消多出那三十万的房贷利息。这样的话，也同时放大了将来把房子转手的收益，毕竟面积越大的房子投资回报越高的观点永远不变。当然，这种投资方式也存在着维护成本高的缺点，但是，一旦保证到租金收入大于维护成本便算是投资成功。
层次三，投资房子
杨先生认为，这一层次的投资是最正经的投资，毕竟投资的选择性多，而房屋的投资回报率也比较高。杨先生总结此类房屋投资有三种类型：House, Condo及Cottage。
对House而言, 还分三类: 一是从开发商手中购买全新的房子。一般需要支付5%的订金，在建好的时候转手卖掉，一般只需时一年到两年完成投资周期。但这种投资对市场走向的依赖性非常大, 相对而言风险大，要是没有足够的资金准备及贷款能力应付可能的市场下调, 同时承担自住和投资的房子的贷款的话也就无法达到投资效果。二是买旧的房子（包括破产房和遗产房）通过重新装修再度出售。这种投资有机会得到很好的回报，但也有市场风险，毕竟要让破旧的房子变样是需要投入大量的精力及大额的装修费用的，要是遭遇房产市场动荡，有可能连装修费用和交易费用都拿不回来。因而，这种房子比较适合三种人士：对房市非常熟悉的人、自己本身是搞装修的人以及有经验的地产经纪。三是购买大学学区旁边的房子。把房子分成八间十间出租，租金上看，相当可观。但是，杨先生对于这种做法并不赞成。他表示，在房屋购买合同上，政府明文规定: 房子是作为一个家庭使用的，如果变相分多户出租的话，是会触犯法律的。不合法的事情他不建议大众冒险。杨先生特别强调，对房产投资而言，收租金只是用于持有房产， 用于维持房产的工具，充其量租金也就是Bonus，但绝对不是投资的根本目标: 追求放大杠杆的增殖回报。从投资理论分析，这种投资的增值回报比较低，”劳命”带来的只是”小财”, 有时候甚至”伤财”。而无可避免的房东租客矛盾也会使投资质量骤降。
目前很多投资者热衷的楼花投资属于condo（高级公寓）投资的一种类型。投资公寓这类房产可以选择购买期房，也可以选择购买二手房或是已建成的现房。杨先生介绍，期房投资这种类型，在房屋交房前没有现金流，但是有非常高的投资杠杆效益, 而且在交房前不需要和租客打交道, 省却一些麻烦。更重要的是公寓可以整租出去，而且这种出租是合法的，可以对租户较严格地审查，因而保证了租客素质。但是另一层面来看，性子急的人投资楼花会吃大亏，楼花的增值回报可能很大，但是交房时的实际状况存在很大的不确定性，因此不要超过自己的能力购买楼花。
购买Cottage就像投资奢侈品，主要是用来享受生活的，投资的综合回报不会很高, 而且受市场变动影响非常的大。需谨慎而为。
层次四，商业地产
一般而言，小规模投资者购买商业地产以购买Condominium形式的商场单位居多。杨先生表示，目前condominium商场单位的规模起来了，因此投资者可以有机会投资。而且，投资所需资金较少，资金有限的投资者都可以考虑。杨先生同时也提醒，从今年开始，商场Plaza里的商用单位很难办理贷款，几大银行都不再给予商用单位提供贷款。
商业地产的投资还包括土地投资、建筑投资、旅店、办公大楼以及购物中心等类型。但是，这些项目所需资金都十分庞大，并不适合一般投资者。
谈及商业地产，杨先生特别解释了商用地产和住宅物业的区别：一，从成本上看，商用地产远远高于投资房屋物业。商用地产很多都不能顺利从银行贷款，购买成本很高。即使能成功贷款，商业地产的贷款利率也很高。而且，在地税、维护成本、律师费和经纪费的收费标准上，商业地产也比房屋物业高出很多。二，商业地产受政府规范更多。但是有利的一点是: 对于家庭居住物业，政府注重保护租客的权利，而商业地产则注重保护业主一方的利益。对于土地开发项目，政府对于所有土地都有规划，开发商不能随意更改。而有意思的是，要是完全根据政府的规定去盖房子，就永远赚不了钱。因而，商业地产投资的挑战性更大。
杨先生最后特别强调: 投资地产，任何时候，都要把风险的防范放在第一位。把所有潜在的风险分析透了，中间的各项成本了解全了，做好充足的思想及资金调配。如果能做到即使在最糟糕的市场状况下，都不用割肉，那么，不怕风雨的投资者: 你不见彩虹，谁见彩虹?