多伦多房产资讯网:地产常识

Q1. 银行是如何评估房屋贷款数额的(您买房能贷多少款)?

A1. 首先我们应该明白金融机构都是以营利为目地的。所以，对于是否给借款人贷款，贷多少款, 金融机构都会对贷款申请人和物业作以评估。这种评估过程叫贷款审批（underwriting）。
是否给借款人贷款由很多因素决定的，如信用记录的长短，好坏，申请人工作，收入情况以及房产情况。
能贷多少款是我们每个贷款人所关心的。贷款审批人如何决定借贷数额主要根据两个参数：GDS和TDS。

GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率"
它的算法是：
GDS=（房贷本金利息+地税+取暖费）/税前收入
公式内的数额可用年可也可以用月来计算，但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。
TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率"
它的算法是：
TDS=（房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款）/税前收入
与GDS以一样，公式内的数额可用年可也可以用月来计算，但分子分母必须一致。TDS值一定不能大于40%。
举例说明:
张先生年收入是$34,000, 张太太年收入是$25,000。
先用GDS=32%算，即：
32%=(月供款x 12 + 2000+900)/59000
所以，房屋贷款的月供款是$1331.67，其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话，他们能借到约$220,000。上面是说他们没有其他贷款项目。如果他们还有其他贷款项目，GDS和TDS就不一样了。如果他们还有汽车贷款，每月供款$500, 信用卡欠款每月$300, 他们就不能借到22万了。
用TDS=40%算，即：
40%=(月供款x 12 + 2000+900+12x800)/59000
所以，房屋贷款的月供款是$925。其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话，他们能借到约$152,000。使用这两个参数，张先生和张太太能借到$152,000来买房。

加拿大的金融机构基本上都遵循这样的评估审批标准. 有些贷款机构可放宽一些，但利率就相对高些. 然而，为了方便计算，家庭收入的 3--3.5倍可以粗算为能够借到的数额. 虽然这种算法不精确, 但可以作为初步参考.
值得注意的是, 以上原则也有例外, 如果购房者在购房时, 支付DOWN PAYMENT在35--50%以上, 一些贷款机构会批准抵押贷款, 而不太考虑购房者目前的收入及信用记录. 这一点非常适合新登陆的移民购房.
以上介绍, 仅做参考, 具体贷款适宜, 可向专业的MORTGAGE BROKER咨询.
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Q2. 办理贷款要花多长时间?

A2. 有的贷款手续最快可在一周内完成. 但为保险起见，贷款申请者最好在房屋交割前4个月就开始办理: 因为4个月之内若利率有所上涨，则利率按贷款的批准日的利率为准，若利率下降了，则以新公布的利率为准,这对贷款人是有利.

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Q3. 开放（Open）和封闭利率（Closed）有什么区别?

A3. 开放利率是指您随时可返还贷款的全部本金，而对封闭利率，就只允许您定期支付合同规定的金额，否则要收取管理费或罚款。过去的封闭利率的概念是只允许、也必须按期支付规定的金额，但如今的封闭利率的概念已经扩展，您可以选择双倍付款（double pay）或每年多付10%-15%。显然，目前扩展的封闭利率的概念已经与开放利率的概念没有什么差别了。

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Q4. 分期付款的Amortization和Term是什么概念?

A4. Amortization（分期摊还）指您归还贷款的总期限，您可以选择25年或15年还清。而Term指的是就这一笔贷款而言，您签订的合同年限，如6个月、2年或5年。

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Q5. GDS指数的含义是什么? 低收入家庭能否买房?

A5. GDS是指Gross Debt Service，这是衡量购房者还代能力的指数，其数值为每年还贷金额（包括本金、利息和税收）与贷款人年收入的比例. 一般房屋贷款机构要求购房者的GDS指数低于30%-35%。但这不是一个绝对的指标要求，如果购房者的首期付款额较多，如超过了住宅价值的35%，许多贷款机构就不再要求GDS指数了。

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Q6. 我有什么办法来增加自己的信用吗?

A6. 一个人的信用记录是长年积累的结果，为获得贷款而临时抱佛脚难有立竿见影的效果。不过，还是可以采取一些措施：如有可能的话，多用信用卡消费，多申请几张信用卡，同时，一有机会就申请提高信用卡的借款额度，这对提高您的信用等级都是有好处的。

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