购置房产 l 房产出售 l 房产律法 l 房产税收 l 房屋贷款 l 建筑常识 l 其他常识

其他常识篇

Q1. 在多伦多如何租房?
Q2. 为什么说密西沙加是新移民未来的购房投资热点地区?
Q3. 如何购买商住两用房(带街面商铺的住宅)?
Q4. 卖房所得与 Captal Gain 及 Taxible Income 的关系?
Q5. 在安省对第一次够房者都有哪些优惠政策?
Q6. 我还没有确定以后是否在加拿大发展, 我适合在加拿大购置房产吗?
Q7. 房地产投资有哪几种方式?
Q8. 申请房屋分租的基本条件及管理部门的联系电话?
Q9. RRSP和第一次购房的关系?
Q10. 来加拿大首选温哥华还是多伦多?

Q1. 在多伦多如何租房?

A1. 在多伦多租房, 房东和租客一般会遵循以下规则:

• 入住时间
  在加拿大租房一般会在每个月的1号入住, 所以一般的房客都是在每个月的月尾或月初搬家. 搬出前要提前一个月通知房东. 如果房东需要房客搬走, 也是如此.
• 租住期限
  在目前多伦多的租房市场上, 有两种租房形式, 第一种为LEASE, 租约期限一般为一年, 一年以后如果续约, 则MONTH BY MONTH, 这一种多为公司经营的APARTMENT大楼或经政府批准的DUPLEX或TRIPLEX. 租客在申请这种出租房时, 往往会被要求提供信用记录和雇主证明. 另一种为房主私下将自己的住房出租一部分给租客,房客则需要与房主协商租住的期限, 这一类的租住形式相对价格便宜, 形式灵活, 随着越来越多的新移民购房而愈加普遍. 但无论对房主还是租客, 相对而言, 没有法律保障.
• 签订租约
  当租客决定租住一个单位时，最好与房东签定租约。租约一般规定了双方的责任。租户需看清楚租约里的内容，以免因自己的疏忽而造成日后的麻烦.
• 交付押金
  迁入住房前，通常要另付押金（一般是一个月的租金, 有时候也不一定, 有的房东只要100元或50元加币不等）。在迁出时，如果没有损坏房屋及其设备，房东会把全部押金算做你最后一个月的房租.如果房东认为有些物品损坏了，要扣除部分押金来赔偿时, 须征得你的同意.
• 邮件收取
  在多伦多，邮件是发到每个人的住宅单位的. 一般每一个门牌号码都有一个邮箱或是在门上有一个投递窗口,如果房客和房东同住,邮差则是将邮件放到房东的信箱里，当房东回来后，由他(她)转交给你; 如果您住的地方没有发送邮件的服务，您可以打加拿大邮政部门的免费电话 1-800-267-1177 申请一个社区邮箱.
• 维修责任
  如果你住的地方屋顶漏水，厕所坏了或没有热水，法例规定房东必须尽快维修. 如果租户弄坏了房屋的设施，租户必须支付维修费用.
• 房东入屋
  除非有紧急事件发生（如火警），房东在没有征求租户的同意下不可以入屋。如果房东有充分的理由，而且提前24小时通知，房东是可以入屋的.
• 搬家事宜
  房东一般无权在无正当的理由的情况下叫租户搬离. 房东因为售房等原因需要租客搬出, 则必须发出书面通知. 如果租户不同意房东提出的理由，可以向有关部门投诉.
• 更改地址
  到邮局填写一张“更改地址卡”但需要支付一定的费用，邮局就会在一定的时间内, 把寄到旧地址的信件再发送到新地址. 为了减少不必要的开支, 您也可以打电话或上网通知各个政府部门更改地址.
• 租客保护法(TENANT PROTECTION ACT, 1997)
  安省现在执行的是于1997年制定的TENANT PROTECTION ACT,这里面规定了许多条款用来保护租客的利益.

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Q2. 为什么说密西沙加是新移民未来的购房投资热点地区?

A2. 其实这个问题非常的重要, 希望越来越多的新移民能看到我们下面的分析和解答, 能早日在多伦多安居乐业, 投资赢利.

• 首先, 密西沙加最适合新移民找到相对好的工作. 一般说来, 人们居住在哪里往往是根据在哪里工作. 密西沙加集中了大批 的知名公司和大型工厂, 象MICROSOFT, ORACLE, PANASONIC, LG, SHARP 等著名IT及电子公司都集中在这里. 许多银行及保险公司如TD BANK 近几年也把他们的IT部门由原来的TORONTO DOWNTOWN搬到密西沙加. 一些大型的汽车制造厂商如FORD, TOYOTA, HONDA等在密西沙加附近开设 分厂, 并带动了一大批相关企业的进入. 很多新移民可能听说不少的朋友在密西沙加找到不错的工作, 这是因为密西沙加的工作机会的确比 NORTH YORK和SCARBOROUGH多的多, 岗位也好的多.
• 密西沙加非常适合居住. 密西沙加是加拿大第六大城市, 同时也是根据官方社会调查, 加拿大居民认为最安全的城市(请注意: 不是之一, 而是第一). 这里同样毗邻安大略湖,环境优美, 街道干净整洁. 交通方便, 开车走高速公路20分钟就可以到TORONTO DOWNTOWN. Toronto Pearson Airport 就 坐落在密西沙加. 购物方便, 安省最大的SHOPPING CENTER之一SQURE ONE就坐落在该城市的中央. 大小华人超市也同样星罗棋布于城市的许多 角落.
• 密西沙加的房产具有更大的升值潜力. 从总的房价来说, 除了个别的街道附近(如 MISSISSAUGA ROAD)的物业较贵以外, 密西沙加的平均房 价与NORTH YORK, MARKHAM 和SCARBOROUGH相差不多, 比RICHMOUNTHILL便宜. 但是密西沙加的新社区新房屋占了很大的比例, 同样是30万多一 点, 在密西沙加往往可以买到较新的, 地段也很好的DETACHED HOUSE. 而在NORTH YORK, MARKHAM 和SCARBORUGH就很难买到同样条件的理想房 屋. 由于前几年, 大量的新移民涌入NORTH YORK, MARKHAM 和SCARBORUGH, 造成这些地区的房屋价格大幅度的上涨, 而密西沙加房屋价格的涨 幅明显小于这些地区. 所以从发展的角度分析, 密西沙加的房屋在未来几年里的升值潜力会大于其他的地区.
• 如果密西沙加在未来几年内从PEEL REGION分离出来, 独立成自管市, 这里的地税还会大幅度的降低.

正因为以上各方面的因素, 不仅仅是新移民, 越来越多的加拿大本地居民也相继迁居或投资到密西沙加.

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Q3. 如何购买商住两用房(带街面商铺的住宅)?

A3. 近来由于商住两用房既可以自住又可以用来自己经营带来可观的收入, 越来越多的新移民开始关注商住两用房.与购买普通的住宅不同的是, 商住两用房往往是带有Small Business的Property, 所以在考虑购买商住两用房时, 应注意以下几点不同:

• 使用不同的买卖合同
  签署买卖合同的时候最好分别签署不同的两份合同: 一份为Agreement of Purchase and Sale (Condominium Resale - Commercial), 另一份为Agreement of Purchase and Sale (Business in Leased Premises Under the Bulk Sales Act). 请注意在第二份For Business的转让合同中注明Under the Bulk Sales Act(Ontaio)可以最大程度保护新业主的利益.
• 调查经营情况
  Small Business在理论上包括三个部分:
  • Intangible Asset: Goodwill
  • Tangible Asset: Real Property, Chattels & Equipment
  • Variable Asset: Inventory
  所以在转让Small Businness时, 卖方必须准备能体现以上三要素的有关文书:
  • Copy of the most recent financial statement or income and expense proof
  • Copy of the existing lease agreement
  • Copy of the list of chattels and equipment
  • Copy of list of inventory and individual item's cost statement
  如果卖方没有准备好financial statement, 买方最好自己亲自现场调查, 估计出卖方近期的实际经营状况, 并签署一份 Waiver.
• Small Business的贷款或启动资金来源
  原则上有以下三中渠道获得财务支持：
  • Mortgage the building
  • 向政府申请Small Business Loan, 最高限额$250,000，请注意这种贷款仅限于用来购买经营用的设备或可动产
  • 由卖方提供Chattel Mortgage, 类似与购买普通住宅时的 V T B（Vender Take Back）
• 对Small Business的估价
  首先需要了解以下几个要素：
  • Cash Flow
  • Cash Flow Multiple
  • Non-operating Asset
  • Loans Outstanding
  然后分以下三部计算，可得出Equity Value of The Business:
  • Cash Flow * Cash Flow Multiple = Capitalized Cash Flow
  • Capitalized Cash Flow + Non-operating Assets = Enterprise Value
  • Enterprise Value - Loans Outstanding = Equity Value of the Business

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Q4. 卖房所得与 Captal Gain 及 Taxible Income 的关系?

A4. A capital gain is a gain on the sale or exchange of capital assets that meets the criteria for a capital gain as set out in the Income Tax Act.
Over the years, the determination has been made based on a number of factors:

• Intention of the taxpayer
  When a property is bought for investment, any resale profit could still be considered taxable as ordinary income if the apparent intent was resell for a profit at a future date.
• Relationship to the taxpayer's business
  If a taxpayer uses expertise acquired in regular business activity to generate a profit on the purchase/sale of similar or related commodities, the Tax Court will undobtedly classify profits as taxable under ordinary business income.
• Frequency of Transactions
  Usually, frequency of such occurrences suggests the carrying on of a business for profit.
• Nature of Transaction and Asset
  Taxability as income may be indicated if the asset cannot normally be used either personally or for investment purposes.
• Objects of the Corporation
  The Tax Court will look at the articles of incorporation to determine if a transaction falls under the objects of the corporation, and if it is part of usual business.
• Length of time held
  Profits would likely be taxed as regular business income if a taxpayer buys and sells real estate on a regular basis.
• Exemptions
  The major exemption for real estate practitioners to consider involves a principle residence.
  To qualify as a principal residence, following criteria must be met:
  • The taxpayer must own the housing unit, either jointly or solely;
  • A family unit may only have one principal residence;
  • The land upon which the housing unit sits cannot exceed one acre and any excess is not considered part of the principal residence unless the taxpayer can prove it is necessary for personal use and enjoyment;
  • The unit must be ordinarily inhabited in the year;
  • The unit must be designated as the taxpayer's principal residence for the year.

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Q5. 在安省对第一次够房者都有哪些优惠政策?

A5. 在安省, 对第一次够房者的优惠政策主要体现在税收上, 主要有以下几条可供参考:

• Land Transfer Tax: 土地交易税
  Effective May 8, 1996, first time purchases of newly constructed homes were eligible for a refund of land trasfer tax.
• Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP): 安省购房储蓄补贴计划
  Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP.
• RRSP 首期付款计划
  每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息.

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Q6. 我还没有确定以后是否在加拿大发展, 我适合在加拿大购置房产吗?

A6. 如果用投资的眼光来分析, 在加拿大尤其是在多伦多的购置房产投资是非常明智的选择.
首先房产是有型的资产, 和股票及其他债券不同, 不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值. 而且土地的资源是有限的, 而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到安省, 尤其是多伦多.在供求驱平的原理作用下, 城市的地产价格只会上升, 不会下降.
其次加拿大是法制非常完备的国家, 对每个人的私有财产有严格的法律保护, 即使不是加拿大的永久居民, 都有相应的法规保护房产所有者的权益, 更何况永久居民. 在加拿大投资买房, 请可靠的人或专业管理公司代管是完全可行的.
而且加拿大是一个高福利的国家, 尤其是对老龄人, 有人说加拿大是老年人的天堂, 这是有一定的道理的. 如果您现在在中国, 美国或世界其他地方有自己很好的事业, 当然是事业第一, 但到老时, 回到加拿大, 安度晚年未尝不可.
最后, 无论是买房还是卖房, 寻求专业人员的帮助, 会让您事半功倍, 不必过多担心房产买卖过程中的繁文缛节.


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Q7. 房地产投资有哪几种方式?

A7.房地产投资常见有以下几种方式:

• 投资自住或自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以后出售变现, 增值的部分免税.
• 购买物业经营或出租, 经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用. 以后转卖物业, 房产本身及增值部分就是一笔相当可观的投资回报.
• 低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.
• 选购位置好的 Lot 或 Retired House, 精心设计, 再建新屋出售, 投资回报率很高.
• 购买期房,预付定金获得新盘, 房屋建好后出手转卖, 会有利润.
• 购买公寓房, 委托管理出租, 房价上升时, 转卖升值.
• 购买Industrial Unit, 申请重新规划(By Zoning Bylaw), 做商业出租, 利润颇丰.

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Q8. 申请房屋分租的基本条件及管理部门的联系电话?

A8. 在物业内设置“第二居所”(SECOND DEPARTMENT)的有关附例已于2000年修订，业主符合特定条件便可。
第二 居所是指设于屋内设置齐全的第二个独立居所，无论是独立屋或半独立屋，最少要有五年的屋龄；第二居所的面积要少于该房屋的剩余部分，不包括车房和附加建筑物，最少要有一个房间、厨房和独立洗手间，并额外提供一个车位。
现行“第二居所”不能豁免的条件有:

• 必须接受查察，以确定是否符合消防守则和多伦多市府守则第629章(物业准则)的最基本要求。
• 业主必须确保现行“自立居所”符合的防火设施、走火通道、烟雾警报和电力安全的要求，以保障住客的生命安全。有关要求可致电：(416)338-9250，向多伦多消防处辖下的防火部查询。
• 当多伦多消防处上门检查时，业主必须出示由电力安全局发出的符合证明文件。电力安全局电话：(905)507-4949。

第二独立居所不限于在地库，也可以设置在屋内其他地方；但最重要的是，它是独立的居所，自设有厨房和浴室。如果业主有意加建一个新的自立居所，必需取得建筑许可证。查询可致电建筑处(BUILDINGS DIVISION)：(416)396-7304，以便确定在提交计划书时应该包括的资料和装修准则。


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Q9. RRSP和第一次购房的关系?

A9. RRSP 首期付款计划是指, 每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息, 但受如下条件限制:

• 只适用于首次购房.
• 必须从取款只日的第二年开始还款.
• 低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.
• 还款最长不能超过 15 年.
• 每年还款不能低于取款总额的 1/15.
• 不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税.

按照 RRSP 首期付款计划的规定, 只要 RRSP 帐户开设 3 个月以上, 便可从中取款, 这一规定可以让您不费吹灰之力资产增值许多. 具体操作方法如下: 如果您已打算在半年内买房, 可马上开设一个 RRSP 帐户 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 现金, 并有足够的 RRSP 空间. 假定您的边际税率为 45% 的话, 将会得到 $9,000 的退税. $20,000 现金变成 $29,000 !

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Q10. 来加拿大首选温哥华还是多伦多?

A10. 温哥华和多伦多是加拿大最多中国人居住的两大城市。到底是生活在温哥华好,还是在多伦多好?笔者认为多伦多比温哥华好，以下是几点理由：

• 房子
  对于大多数家庭而言，房子是最大的投资。多伦多的房价要比温哥华便宜很多，而且多为砖体结构，比温哥华的房子质量要好。就是说，花同样的钱在多伦多要比温哥华住的宽敞舒适。
• 工作
  对新移民来说，工作是第一需要。安省是加拿大经济的火车头，多伦多是安省经济最发达的地区，特别是密西沙加市，集中了很多的工厂和公司，即使暂时找不到专业工作，找一份养家糊口的Labor工并不难，而且干两年照样买房买车，这在温哥华是很难做到的。
• 教育
  很多中国人放弃了国内舒适的生活来到加拿大，很重要的原因是为了孩子的教育。全国排名前五位的大学有四所在多伦多附近，而且很多好大学也都在这里。
• 日常消费
  据调查，与生活密切相关的日常消费品温哥华要比多伦多贵十个百分点左右。这对一时难以找到工作的新移民而言，无疑是影响生活质量的重要指标。
• 车子
  加拿大是生活在轮子上的。温哥华的油价每升要比多伦多贵一角钱以上，这对每天开车的人意味着更多的付出。
• 社会福利
  社会福利涉及的面很宽，这里只略述几点：（1）在多伦多可随时参加为新移民举办的免费英语学习班，而且五级以内免费，但在温哥华要排很长时间的队，并且英语水平超过三级久需要付费了。（2）申请失业保险通常很快会拿到EI。（3）只要条件具备基本都能申请到政府提供的福利房。

以上也许就是为什么每年20万新移民中一半都落户到大多地区的原因吧！
温哥华当然也有比多伦多好的地方，那里距离国内更近，不过六月份加航直通多伦多，多坐三个小时的飞机也能直接到达。如果你口袋里的钱不少，选择温哥华也是一个休闲的好地方，到海边还可以钓到大螃蟹，而在多伦多只能到超市去买。

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