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房产律法篇

Q1. 什么样的房屋买卖合同是有效的?
Q2. 房屋买卖过程中会牵涉到哪些法律法规?
Q3. 到哪个政府部门可以查询土地产权?
Q4. 什么是 CROWN LANDS?
Q5. 加拿大安省房产权的概念与中国国内的房产权有何不同?
Q6. 在安省由什么部门管理登记管理房地产的产权?
Q7. 现在安省的产权登记管理系统是什么?
Q8. 租房合算还是买房合算?
Q9. RRSP和第一次购房的关系?
Q10. 什么是安省购房储蓄补贴计划?

Q1. 什么样的房屋买卖合同是有效的?

A1. 很多人以为买卖双方签署了房屋买卖合同书后, 合同就是有效的, 其实不然. 在这里, 首先需要说明的是, 合同的合法性绝不是仅仅由一份合同书能决定的. 在加拿大, 有效的合同由以下5个基本要素决定:

• The parties entering into a contract must be legally competent to contract (capacity of the parties).
• The contractual arrangement must be lawful (lawful object or legality of object).
• Each party must receive something (consideration).
• There must be offer and acceptance (mutual agreement).
• Both parties must consent to the terms of the contract (genuine intention).
• The agreement must be certain (definite and clear).

如果一份合同不满足以上任何一个基本要素, 此合同无效(Void), 或有可能成为无效的合同(Voidable):

• Void (never came into existence);
• Voidable (originally valid but capable of being rejected by the offended parties at a later time); or
• Illegal (not enforceable by the courts).

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Q2. 房屋买卖过程中会牵涉到哪些法律法规?

A2. 在安省, 与房地产有关的法律法规十分繁杂, 举不胜举, 在这里, 仅列出与房产交易联系紧密的一些常用法规, 如想了解更多, 可咨询我们或地产专业律师:

• CONTRACT LAW
  确保合同的合法性;
  
• REAL ESTATE AND BUSINESS BROKERS ACT
  对地产及其他代理人的管理及规范商业行为的专业法规;
  
• BUSINESS PRACTICES ACT
  对广告, 销售承诺等具体的商业行为规范的联邦法律;
  
• COMSUMER REPORTING ACT
  规范在交易过程中, 商家对消费者信用调查的专业法规;
  
• TAXATION
  规定了对 Land Transfer Tax 等税收的征收;
  
• SPOUSAL RIGHTS
  对在地产交易中牵涉到配偶问题的相关法规;
  
• EXPROPRIATION
  规范了政府征用私有土地的程序及补偿的法规;
  
• COMPETITION ACT
  商业竞争法, 规范了商业竞争行为;
  
• INCOME TAX
  规定了与房产销售所得有关的税收问题;
  
• NATIVE LAND
  专门为保护印第安人原著民的土地而设;
  
• THE REGISTRY ACT
  与 LAND TITLES ACT 同等效力的产权登记法规;
  
• LAND TITLES ACT
  与 THE REGISTRY ACT 同等效力的产权登记法规;
  
• ZONING BYLAW
  土地规划法规;
  
• BUILDING CODE
  为新屋建设规范而设置的法规;
  
• FIRE CODE
  设置了现有房屋的防火标准;
  
• AGENCY LAW
  专业代理人法规;
  
• TENANT PROTECTION ACT
  对住房出租双方的权利及义务作出了明确的规定. 主要保护租客的利益.
  
• RECO CODE OF ETHICS
  对房地产经纪人的行为准则及行业规范.
  
• MONEY LAUNDERING AND TERRORIST PROPERTY
  防范利用房产交易从事洗钱及恐怖主义的法规.
  
• PERSONAL INFORMATION PROTECTION AND ELECTRONIC DOCUMENT ACT
  限制房产专业人员对外公开客户的个人资料, 交易信息, 保护客户的个人隐私.
  

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Q3. 到哪个政府部门可以查询土地产权?

A3. 在每个所在城市的 The Land Registry Office.

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Q4. 什么是 CROWN LANDS?

A4. A crown patent is an original title deeded by the government and generally accepted by the root of all title. Most property in Canada commences the legal chain of title from the Crown Patent.


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Q5. 加拿大安省房产权的概念与中国国内的房产权有何不同?

A5. 了解国内房地产的同胞一般都知道, 中国的房屋产权实际上分为两部分. 拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权, 两证缺一不可. 两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理. 国内的土地归国家所有, 个人不能拥有,只能租用, 一般民用住宅的土地批租年限为70年.
而在加拿大, 土地的产权(TITLE)从CROWN PATENT商品化衍生而来, 可以为私人所有, 这可能是两国房产权的最大不同点之一.
在加拿大, 除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外, 主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意:

• NATIVE LANDS: 为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地.
• RESERVED CROWN LANDS: 一些 CROWN LANDS TITLE 会有一定的限制, 比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理. 甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设. 在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上, 往往会遇见对土地及房产使用上的限制, 这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响.

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Q6. 在安省由什么部门管理登记管理房地产的产权?

A6. 土地的登记及管理由The Real Property Registration Branch, Ministry of Consumer and Business Services负责.

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Q7. 现在安省的产权登记管理系统是什么?

A7.现在在安省同时存在两个产权登记管理系统:

• Registry System: 各种产权相关文件在 Registry Act 的规定下登记归档.
• Land Title System: 在 Land Title Act 规范下的确保无误的房地产权登记管理系统.

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Q8. 租房合算还是买房合算?

A8. 首先房产是有型的资产, 和股票及其他债券不同, 不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值. 而且土地的资源是有限的, 而每年都会有来自世界各地的大量的新移民不断的移居到安省, 尤其是多伦多. 伴随着城市的不断发展, 在供求驱平的原理作用下, 城市的地产价格只会上升, 不会下降. 但并不是每一笔房地产投资都一定会有很好的回报. 除了自己应有独到的眼光以外, 寻求房地产专业人员的帮助是必不可少的. 具有成熟经验的REALTOR能够帮您分析策划, 选择合适的地理位置, 调查社区环境, 分析投资发展趋势, 掌握投资热点, 帮您确定入市时间, 这样一来就可以最大限度地降低风险, 增加回报.


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Q9. RRSP和第一次购房的关系?

A9. RRSP 首期付款计划是指, 每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息, 但受如下条件限制:

• 只适用于首次购房.
• 必须从取款只日的第二年开始还款.
• 低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.
• 还款最长不能超过 15 年.
• 每年还款不能低于取款总额的 1/15.
• 不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税.

按照 RRSP 首期付款计划的规定, 只要 RRSP 帐户开设 3 个月以上, 便可从中取款, 这一规定可以让您不费吹灰之力资产增值许多. 具体操作方法如下: 如果您已打算在半年内买房, 可马上开设一个 RRSP 帐户 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 现金, 并有足够的 RRSP 空间. 假定您的边际税率为 45% 的话, 将会得到 $9,000 的退税. $20,000 现金变成 $29,000 !

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Q10. 什么是安省购房储蓄补贴计划?

A10. 安省购房储蓄补贴计划(Ontario Home Ownership Savings Plan)
如果您现在的年收入在40000加币以内, 准备在未来几年里第一次在安大略省买房, 而且并没有打算放弃加拿大的永久居民身份, 可以考虑这个补贴计划. 否则此计划并不适合于您.
The Ontario Home Ownership Savings Plan (OHOSP) was established to help first-time buyers realize their dreams of homeownership. If you earn less than $40,000 (or if you and your spouse have a combined income of less than $80,000) then you are eligible to benefit from OHOSP. Other criteria include:

• You must be 18 years of age or older;
• You must be an Ontario resident;
• You must have a social insurance number;
• Neither you nor your spouse have ever owned an eligible home anywhere, whether or not it was owner-occupied; and You never previously held an OHOSP.
• There is no limit to the amount of funds you may deposit in your OHOSP. However, you will only receive OHOSP tax credits on annual contributions of not more than $2,000 individually (or $4,000 per couple).
• Depending on your annual income and the amount you invest in your OHOSP, you can earn up to $500 or $1,000 per couple in OHOSP tax credits. You are eligible for tax credits for five consecutive years. You must close the plan and use the funds to purchase a home by the end of the seventh year. Otherwise, you must repay your OHOSP tax credits with interest.
• To qualify for a tax credit for the current taxation year, you must open a plan by December 31. A plan can be opened at any participating financial institution across the province. The funds you deposit into your OHOSP will earn interest at competitive rates.

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