2017年 6月 29日 星期四    English   
2013在多伦多投资CONDO还靠谱吗?

2013多伦多投资CONDO还靠谱吗?

 

 

多伦多房产资讯网  www.HousingToronto.com  杨洪

 

 

 

 

转眼就要到2013年了不知道在多伦多待了有年头的读者是否还记得几年前笔者的一篇文章《我的梦想是在多伦多拥有20CONDO》。几年过去了,笔者一路走来,依然坚持着自己的理想。现在不同的是“梦想”已经变成了“理想”。为什么?因为经过几年的投资实践,这早已经不是遥不可及的“梦想”了。有理想不难,关键是要有靠谱的思想,用靠谱的方法去实现。2012年的下半年,多伦多的Condo市场销售转淡了下来,无论是主流媒体还是普通消费者或投资者都对多伦多的Condo市场前景不看好。在笔者看来,这是好事,真正靠谱的投资者需要的就是市场的调整!

笔者几年前《20CONDO》的文章其实就是给大家讲述了一个浅显的道理:假使房产价格20年基本不涨的特殊条件下,如果我们买的Condo每个月的租金在25% - 35%的首付的情况下,能够支付房屋的相关开销,包括每月贷款的本金加利息,地税及管理费,租客每月帮房主还掉的贷款本金会给我们带来什么样的回报。有意思的是当时有一些网友竟然简单地拿炒股票的回报率与单一的租金回报做对比,得出的结论是股票或债券的投资回报更高。其实,他们忽略了笔者的前提条件,那就是假设投资的Condo根本20年不涨价!实际情况哪有房子20年不涨价的!

几年下来了,投资回报怎么样呢?

举一个靠谱的投资实例

 

现在笔者就举自己实际投资的多个Condo中的一个实例看看:

 

2005年年初,多伦多还很少有大陆背景的华人投资Condo, 而且当时各种媒体上的专家们就像每年的“新年祝福”一样,预计多伦多未来几年的房价会跌,将要下调10-20%,类似于现在舆论环境。大多数人认为投资Condo不会赚钱。笔者推荐一个买家签约了一个Condo期房。根据法律规定,10天以内可以退房。此客人听到许多负面信息,反复斟酌之下决定退掉。笔者中意这个地段,算一算价格与当时的租金基本符合租售比,于是从这个客人手上接手了这个位于多伦多市中心Bay StCollege St交界处的Condo期房:一室一厅,没有车位,带一个Locker, 面积不大,朝向、采光、楼层及结构均属中等。签约价:$197900.00。当时市场的租金水平是:$1100.00/M;

 

200810月交房笔者从签约以后分4次,每次分别交付5%房款,各约一万元,在交房时补齐到房价的25%,总计约5万元。在08年上半年,这套房子的市场价格并没有听从经济学家们的话,经过3年的飞速上涨,市场价格已经在$300000.00左右。而到了08年的下半年,由于美国的金融危机的影响,市场有价无市,但笔者也根本无意出售。由于非常有意思的“天平效应”(具体解释见本文结尾),房租竟然涨到了$1400/M。 笔者在众多的竞租者中选择了一个非常理想的租客,实现了相当优化的租售比。

 

20094月,房屋产权交割,另花费各种交割费用近一万元。从开始投资,迄今为止,投入总计:6万元。

 

201212月,三年又过去了,现在房屋价值$400000.00左右。由于今年下半年房屋买卖市场再次疲软,又一次进入有价无市的状态。可是笔者还是不打算卖此房。有意思的是仍然由于“天平效应”。现在的租金又涨了,已经到了$1700/M, 而且叫这个价格还是可以挑租客的!

 

假设笔者现在急需钱,真要急售此房,相信$380000.00一定会有人欣然接手的。那么我们来算一算2005年到2009年分期分批总共6万元的投入到2012年年底给笔者带来的回报:

 

我们按保守价计算,首先是房屋的净增值(Capital Gain):$380000.00(保守割肉卖价) - $197900.00(原始购入价) - $10000.00 (买房费用) - $14100.00 (卖房费用) = $158000.00 ; 

 

其次是租金回报:从2008年年底到2012年年底,4年中,此房基本未断租过。租客帮房主总共还了:$18200.00。而且由于“天平效应”,拜两次买卖市场调整所赐:本来没有什么正向现金流的房子,现在每个月房客除了帮笔者支付所有开销包括:房屋贷款的本金加利息,地税及管理费以外,还有近$500.00/月的净收益。

 

以上全是真实数据,原始投资的机会成本及每年可能发生但没有实际发生的空房率及找租客所花费的佣金忽略未计(大概每年一个月的租金作佣金费用。如果租客没换,则不需要此项开支。)。这仅仅是笔者自己投资及这几年中帮助许许多多的朋友投资的众多个案中的普通一例。保守计算4年的增值回报率:263%; 平均每年租金收益率:13.6%。笔者在这里告诉大家这些,目的不是向读者许诺或吹牛,去保证每一笔投资的回报率都要向此例看齐。这里面有天时的因素,有地利的条件,更有人和的理由。仅举此例说明投资回报的原理。但有谁能给笔者一个理由说这个投资不靠谱?

 

几个不靠谱的例子

 

话说回来,并不是所有的Condo投资都靠谱。不靠谱的实例太多,现仅举几例:

A, 选项盲目:

位于多伦多Downtown黄金地段的几栋超豪华大楼,在几年前开始预售时,价格就已经定位到$1000.00/SF起,这几栋大楼都有一个共同的特点:大楼的下半部分楼层都是世界级著名的连锁酒店,都以豪华高价闻名。由于酒店上的豪华公寓在建好之后可以共享酒店的一部分公共设施,管理费也奇高。有人为了促销,声称高进可以高出,同时也是身份的象征。殊不知一部分钱多得把钱不当钱的富人或者是不了解实情的初次投资者被忽悠到了一个极不靠谱的地产投机里。超高的价钱根本不符合租售比,没有任何增值潜力,加之过高的管理费,增加了持有成本。更要命的是,现在开始交房及交割产权了。各大银行不愿意给这种住宅贷款,理由是由于和楼下的酒店同在一栋建筑内,Zoning住宅规划用途与商业酒店用途分不清楚,外加价格太高,风险太大!近日,几年前购买了位于Bay/King上的以美国某著名地产商名字命名的大楼的投资者们由于贷不到款不能交割产权,正在面临这样的窘境。现在官司还在进行之中。

 

B,选址错误:

在我们选择投资房的时候,也不能一味的只追求较高的租售比,比如很旧的大楼,Location极差的Condo公寓楼的价格非常便宜,表面上看租金售价比相对会高一些,但仔细分析就不竟然了,而且不会有好的增值潜力。比如一个朋友2005在多伦多东部一个非洲裔居民相对集中的区域以13.5万的价格投资了一个2个卧室的Condo。 当时的每月租金时$900.00, 看上去租售比还行, 但是每月的管理费就有$500.002012年虽然租金涨到了$1350.00, 但是管理费已经涨到$800.00多,由于区不好,房客不好找,拖欠房租的事情也时有发生。更关键的是房价的增幅远远小于市中心。如果我们把多伦多的地段分成金、银、铜、铁四个等级的话,请记住,地段级别够不上有色金属铜这一级的,投资的收益率不会好。

 

C,选房失误:

实际操作中,选房型也挺重要的。举一个简单的例子:近两年,由于多伦多Down Town的单位房价一直在上涨,有一些开发商在设计房型时希望将房屋总价降下来,让投资者感觉房屋的总价上涨的并没有那么快,时常推出超小户型。房屋总价是下来了,可是几年之后要交割产权申请贷款时,购买超小户型的买家就很有可能会在银行批准贷款时碰到麻烦。原则上几家大的银行对房屋的最小面积是有严格规定的。如果房屋总面积小于500SF, 很多银行是不会给贷款的。即使有一些投资者交割时支付全款或申请了高利息贷款,但以后出手时,下一个潜在买家同样会面临贷款难的问题。这样会极大地影响投资回报率。

 

D,变相集资当买房投资:

笔者在2012年举办的一次投资讲座上遇见一个“投资者”,讲述了他们夫妻俩几年前经历的噩梦般的“地产投资”经历。据他们说:在参加笔者的讲座之前一直以为自己是吃亏在地产投资上。认为地产投资不靠谱,从此不再碰地产投资。事情经过大概是这样的,在2005年,经朋友介绍,他们投资了一个“地产项目”,某一个有限责任公司买下了一块地,然后对外招售股份,每股15万加币,招股人对认股人的承诺是:筹集的资金用于开发一片Town House或者是一栋老年公寓,然后出售或者出租,项目周期3年。招股方保证给于投资人每年18%的投资回报率。在朋友的劝说及高回报率的吸引之下,他们怀着美好的愿望经律师公证,投资30万,认购了两股。到2008年时,这对夫妇眼看着此项目的那块地什么动静都没有,经过进一步调查了解,甚至政府的规划都还没有获得批准。他们将招股公司告上了法庭。几年下来,该招股有限责任公司正式申请破产。最后,经过正规会计师事务所的清产核资,他们拿到了一个正规的财务报告以及一千余元的投资余款。就这样,这对夫妻几乎前半生的所有积蓄就在保证18%的年回报率的幌子下被集资走了。还捞下了一个病根:一听说是投资地产,就一定不靠谱!

 

E,过度投资:

在所有的地产投资里,最容易不靠谱的投资就是自不量力的投资。哪怕你投资的标的物再好,自己把握不好也无济于事。笔者常常说,在同一栋楼里,有一些人的投资在赚钱,有一些人在亏钱。还是以上文提到的靠谱的投资实例中所提到的同一栋楼里发生的事为例吧:2005年,笔者一个熟人A先生,自己的计税收入并不高,当时除了5-6万加币的积蓄现金以外,还没有一处自住房和投资房,也就是说根本没有其他的融资资本。他向笔者询问能不能投资在笔者自己也买了的那栋位于多伦多市中心Bay StCollege St交界处的Condo。笔者建议,由于A先生的收入不高,现金积蓄也不多,最好不要动手。即使买也不能贪多,最多只能投资一套一室一厅的600SF左右的户型。而且买了房子后还要努力找工作或积累更多的资金用于未来交房使用。然而,A先生并没有通过笔者购买。一年之后,他打电话过来,问笔者能否帮忙转让一套小户型给别人。原来在咨询完笔者过后,他认识的另一个经纪人朋友建议他买两套,一套大的,一套小的。市场好的时候,不用等到交房就可以转让给别人,保证赚大钱。而且买两套还有该经纪人的回扣。于是A先生用仅有的几万现金开始了他的炒房之旅。一年快到了,手上的现金不够同时支付两套房的第35%的房款,他必须转让出一套小的。可是他并不知道的是开发商在那个时候还不能允许做Assignment合同转让。经协商无果,小户型合同违约作废,开发商没收了那套小户型的10%的首付,大概2万元!在2008年交钥匙的时候,A先生手里还有另一套大一点的户型,虽然东拼西凑地将25%的房款交齐了,可是由于向银行申请贷款时,A先生的收入碰见了瓶颈。更关键的是,2008年年底正值美国的金融及次贷危机,几个月里,几乎没有人愿意买房子。这让A先生紧绷的神经更加接近于崩溃了,于是他又打电话找到了笔者。此时的A先生已经不再想做炒楼花赚快钱的梦了,他能感觉到的就是未来几年多伦多的房价会和当时的美国一样,一路大跌。他用急切地语气对笔者说:现在开发商允许转让楼花了,能帮忙把那套大一点的单元转出去,只要整体上不亏钱,他就满意了。最后,先生是“幸运的”,在2009年初,大楼办理贷款手续交割之前,那套2卧室的单元以高于原始买入价6万元的价格转让了出去。A先生终于走完了他的这趟投资Condo的惊险之旅。扣除将近2万元的手续费及在小房子上亏的2万元,他总算是没有赔钱! 

 

投资有风险止损是关键

 

做股票或其他金融产品投资的人都知道防范投资风险最有效的方法之一就是止损。如果你的股票价格下跌到一定的程度的时候就要减仓或清仓,以减少损失。但是在笔者看来:在多伦多投资地产,如果地产价格出现波动或下滑,则根本不需要减仓或甩卖。投资地产“止损”的最好方法就是“持有”,当然你自己要有实力,同时选择的房子及地段要符合性价比及租售比等相关的条件,总之你得Hold的住!原因很简单,市场的调整是暂时的,长线的增值是永恒的!现在多伦多的Condo投资减缓的原因主要来自三个方面,简单的说,很多人主观上认为:一,房子建多了;二,贷款变严了;三,房价涨的太高了。为什么说这三个原因是相当一部分人的局部认知,而并不一定是全面的呢?有的时候,无论是媒体还是大众经常被一些片面或滞后的信息所引导,了解到的情况可能是市场的现实几个点,而不是一个面。抑或说是知其然,而不知其所以然。

 

让我们看看现实的情况是什么样的:

 

1, 据统计,2011年,多伦多总共卖出了28000Condo单元,可是银行的专家们和媒体的记者们没有意识到,多伦多建筑业的建设能力每年只能建设大概13000个房屋,Condo大厦的每年的完成量在多伦多Downtown还不到5000个单元。这是多伦多建筑业的一个瓶颈,这也是为什么许多的大楼这几年房子都卖了,银行也给钱了,可是一般都要4-5年以上才能建成完工。因为地产商也要排队找建筑队,尤其是好的建筑队!而且由于现在的市场出现明显的调整迹象,许多的开发商并不傻,已经或者将要停止大量新建或报建的项目。从而大幅度减低未来几年的房屋供给。对真正的价值投资者来说,这就是最大的利好!

2, 聪明的投资者要明白,真正投资的时间并不是大家在售楼处排队抢购房子的时候,大家想一想,如果你是开发商,如果门外有成百上千的人排着队,你会心甘情愿的打折或平价卖房吗?

3, 2009年到2011年,多伦多的租房空置率从3.5%降到1.4%, 过去多年来的统计数据表明,每年多伦多新增加的租户有将近10000户,今年将会更多,因为更少的人买房。未来几年多伦多用于出租的Condo公寓的完成量远远不能满足租户的增加。从已经拥有房产的人的角度来看,投资成本已经确定了,而房租还在不断的上涨,租金回报率会越来越高,房主凭什么会减价10% -- 30%卖房子呢?最近笔者就有好几个已经把Condo放在市场上出售的客户即使有人愿意出合理的市场价都不愿卖掉。原因很简单他们的原始买价相对于目前的市场价格便宜很多现在的租金能给自己的投资每年带来至少6-8%的投资回报房子卖了,没有好的地方投钱放到银行里的年利率才不到2%。而且好地段的房子,卖了以后再买回来成本会更高。

4, 很多经济学家拿Debt/Income RatioDebt/Income Ratio)说事儿:认为加拿大的债务/收入比为165%,高于美国2008年金融危机的时的比例因而得出结论:加拿大的房价风险已经高于美国金融泡沫破灭时的风险, 所以未来几年房价要大跌10% -- 30%。但是最新的研究又发现:加拿大的债务/收入不能与美国的债务/收入比同日而语,因为美国是没有加拿大的全民医疗体制的,加拿大的居民很大的一部分医疗开支是通过税收实现的,所以仅就这一项因素调整后的数据为118%,还远远优于美国早期在价格增长时期前的平均值!

5, 2012年加拿大的移民政策发生了重大调整,很多人认为,投资移民少了,技术移民少了,移民总数大大减少了,会影响以后的有效需求的增长。其实从移民部最新出台的2013年的移民计划可以看出,技术移民,投资移民及难民数量的减少将会被大幅增加的经验类类移民(留学生移民)、家庭类移民及配偶及子女类移民填补,而且移民总数也增加到260500。由此我们不难看出,政府实际上是在不留余力的增加移民总数,改变移民的年龄结构,使新进来的移民朝年轻化、英语口语化发展。与之配套的是多伦多及其周边的各个大专院校不断的扩招国际留学生。学校扩建工程只考虑新建教学楼,而没有考虑增加学生宿舍。多伦多Down Town的租房刚性需求会增加。

6, 关于更严格的贷款政策,笔者认为,中央银行早就应该走这一步。这一步的最大好处就是杜绝笔者最不希望在多伦多的地产市场上的出现的那些根本就不靠谱的操作和太多的浮躁所带来的泡沫。想一想,如果银行一直放宽贷款,让越来越多的不具备投资能力或者根本就不懂任何投资原理的炒家进入到投资的队伍里来。市场上就会有更多的忽悠,更多的贪婪,更大的泡沫,更多的放大投资杠杆之类的歪门邪说。那样的市场岂不更不靠谱,甚至更危险吗?

7, 不是天天在市场上接触实际的买卖及出租房屋的人们在看待市场变化信息的时候只能看到媒体的渲染及粗略的统计数据比如多伦多的房屋销售量减少了或者多伦多的平均销售价格下降了而没有意识到每个地段的房子是不同的。美国也是如此,真正有刚性需求的城市的好社区或人口流动性大的街区的房价这几年其实并没有大幅度下调。反而是由于刚性需求的增长,房租还会不断上调。比如多伦多Down Town沿着地铁线的黄金地段,或大学以及金融中心一带的Condo,在房租还在不断上涨的情况下,房屋的拥有者凭什么大量降价抛售呢?即使其他地方的价格出现调整,这些黄金地段的房价也不会跳水。只会出现少量超出自己的能力过渡投机的人的割肉行为,或者开发商少量内部折扣清仓的机会。这相反会给聪明的价值投资者提供以优惠价买入的机会。

 

 

 

如果我们能够了解到真正的市场规律,正视与防范好可能的风险,我们就能够超脱于市场在某个时段的上下波动,无惧风浪,甚至可以逆向思维,做到逆向投资,人皆趋之我避之,人皆踲之我取之。能够超然于市场波动的价值投资者才是最后真正的赢家!

 

在多伦多投资Condo的“老油条们”都有个秘诀,英文是:Do not over buy any time, and do not sell in bad time. 这句话告诉我们投资地产的基本底线之一:不要超出自己的能力投资,不要在不该卖的时候卖房。这句话看似简单,其实在现实中真正明白这个道理及其前因后果的投资者并不多。笔者可以肯定地是,绝大部分在地产投资上载跟头或亏了钱的人,根本原因就是在主观层面上没有真正明白这个道理,而只是简单的想赚块钱。

 

做靠谱的人,选靠谱的投资

人的本性是贪婪的。有的时候我们必须意识到这一点,要学习控制自己的贪欲。把投资回报的期望值调低一点, 把回报的周期拉长一点,把眼光看远一点,眼界再宽一点,心胸再广一点。无论是做投资的人,做房东的人,做地产经纪的,想法再现实一些,做事再靠谱一些。这些都会对我们做好地产投资有帮助。理念与道路决定命运。在人类历史的长河中, 只要商品社会的货币交换模式还在,地球上人类的数量还在增长。两个最基本的事实是不会改变的:一,土地和房屋只会越来越供不应求;二,通货膨胀也只会越来越严重。以前笔者有一篇文章,讲到多伦多是世界上难得的投资Condo的“风水宝地”。地方好,人更好!拜媒体及经济学家所赐,每年都会有大量的负面分析和悲观预测(类似于要降价10-30%之类的推断)麻痹绝大部分消费者及准购房者,既降低了过大的泡沫的风险,更给少量靠谱的价值投资者提供了大量的消费群:甘心租房子住,替房东还贷款的租客们。正应验了一个真理,世界上的财富是有限的,而只有少数人真正地掌握着大部分的财富。

 

地产投资依靠知识与经验,是一门学问,更需要灵感,更是一门艺术。地产投资难的不是经验和知识,更考验的是一个人的勇气、眼界、耐性、个性甚至是人生观与世界观。所以笔者作为一个普通的投资人,时常警戒自己,少一些浮躁与激进,多一些耐心和自律。一个靠谱的“食客”,首先不要贪吃(控制好自己的投资尺度),其次要学会挑食(运用租售比与性价比尺度),最后练出知道什么时候下筷子的真功夫。笔者自知智商一般,那种高回报赚快钱的金融投资只能是敬而远之,认准投资地产才是最靠谱与实惠的选择。不求大富大贵,只求老有所得。愿意结识明白其中奥妙的朋友,省时度势,互相学习,共同探求地产投资的秘密。投资路上困难总是有的,但是我们有了理想和目标,选择靠谱的思想和方法,插上理性的翅膀,乘风破浪会有时,直挂云帆济沧海。相信时间会证明一切!

 

解释:什么是多伦多地产市场的“天平效应”?

在多伦多的房地产住宅市场中,有两个并存的交易市场,一个是房屋买卖市场,一个是房屋出租市场。在市场供应与需求总量变化不大的前提下,房屋的买卖市场与出租市场总是呈现出此起彼伏的交替上升态势,就像一个天平一样。当房屋买卖非常活跃,房价上涨时,由于愿意租房住的人相对变少,房租上涨就会受到抑制;当房屋买卖市场偏淡时,由于愿意租房住的人会偏多,租房市场中的房源就会短缺,房租从而上涨。这一规律,在多伦多Down TownCondo市场上尤为明显。

 

作者简介:作者长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。本文为作者亲笔奉献,欢迎批评指正。如转载此文,请注明作者和出处。

 

 

杨洪:416-826-4860(Cell); Fax416-987-0561  Email: hongyang175@yahoo.com

 

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