2018年 11月 14日 星期三    English   
扒一扒多伦多Condo的那些投资陷阱(一)

 

就像杨洪在2016年圣诞节预见的一样,多伦多的房地产市场目前仍然沿着“市场大调整”的趋势向前发展着。这个“调整”具体的表现就是:

 

溢价过高的独立屋,尤其是华人单一族群聚居的905区的的独立屋,价格下滑;而与此同时,多伦多市中心的Condo,无论是二手房还是期房,价格大涨。

 

任何市场的发展都会遵循一定的规律,为什么这两年Condo会涨。其实就是客观上独立屋价格前几年涨的过猛,Condo涨的太慢,实际上Condo现在只是补涨而已

 

政府的贷款及税收政策对房地产市场的打压,海外资金流入的受阻,极大限制了市场的购买力,在住房的供求关系并没有大的变化的背景下,人们只能退而求其次,转而购买相对便宜的住房或干脆暂时继续租房。

 

杨洪想提醒大家的是:这一轮的Condo的上涨行情也会在一定的市场环境下停顿下来,尤其是多伦多Down Town那些明显的Over Price Condo,如果现在入手,恐怕在未来的几年短期内期望不会有很高的投资回报,期望短期炒作升值恐怕只会是一厢情愿。

 

为了让大家更容易的了解Condo投资其中的风险及其规避原理,杨洪会在后续的一段时间,分别给大家讲几个在多伦多投资Condo的故事。故事是真实的,人名暂且张冠李戴。如有雷同,感同身受者或许可以对号入座。

 

dims-180810142735.jpg

 

这里给大家讲一个关于老王在多伦多的炒Condo的故事:

 

老王是个典型的在多伦多生活了多年的IT男,早在2000年就来到了多伦多。在自己的本专业IT行业,他可是一个技术大拿,非常的聪明,头脑反应很快,工作经验丰富,从来不担心自己的饭碗问题。从2000年到现在公司跳了一个又一个,职务也是越来越高,当然工资收入也是越来越高。

 

由于他的工作地点从来没有离开过多伦多的Down Town,他就一直没有在外围905区住过。他的观点是,绝对不会让自己每天浪费在路上两个多小时,那简直就是浪费生命。

 

由于收入不错,他从2004年就开始关注Condo了,算得上是多伦多地区、大陆背景新生代移民中、对多伦多Condo市场最了解的一批人之一了(比现在绝大多数做Condo推销的地产经纪人水平都要高)。他从2004年开始,陆陆续续投资了许多套condo,可能用两只手都算不过来。

 

2018年Condo大涨,这个老王,“多伦多的Condo王”,反而最近有点烦!为什么?

在解释Condo老王为什么郁闷前,先给大家介绍一下2004年老王开始投资以来,多伦多Condo市场的一小段历史。多伦多Down Town的Condo,其价格一直就不是线性变化的。在老王开始炒Condo的2004年开始到现在,多伦多的Condo市场经历了几个阶段:

 

2004-2006年:Condo价格微涨;

2006-2007年:Condo价格暴涨;

2007-2012年:Condo价格和house一样,正常上涨;

2012-2016年:Condo价格微涨;

2016-至今:Condo价格暴涨。

 

现在回过头来看,好像每个人都很容易理解这个市场,各个都是诸葛亮。而在人们当时经历这个市场的时候,就是温水煮青蛙,青蛙难自知;或者说只能知其然,而不知其所以然了。

 

老王也是如此。老王有个非常鲜明的个性,就是喜欢折腾。而且老王不喜欢和租客打交道,他就喜欢炒楼花。

 

他对多伦多Down Town的几乎每一栋即将开盘或已经开盘的Condo都了如执掌,比一些开发商指定的“VIP大牌经纪人”知道的信息都多。老王炒楼还有个特点,他特别喜欢看新闻,各种新闻都看。他对多伦多地产协会每月的市场数据报告,都研究的非常透彻。哪个区的市场价格、成交量同比/环比如何变化,都能分析得有条有理,津津乐道。那老王在Condo暴涨的时候为什么会郁闷呢?

 

get-q-180810142741.jpg

 

举个例子,看看老王是如何”投资”的:

2004年老王投资的一个Condo只有20万,在2006年他认为市场暴涨的时候30万给卖掉了;

同时33万又新签了一个Condo;2006年33万买的Condo在2010年交房的时候,老王以40万卖掉了;

同一年又用42万买了一个同样类型的Condo,2014年交房的时候,老王把手头上的Condo又卖掉了,卖了48万;

于是同样复制, 2014年老王又用50万买了多伦多最好地段的顶级Condo,他知道在2014年年初,那个价位是高了,但是地段好啊!2015年, 2016年,Condo价格一直不怎么涨。

感谢上帝,2017年, 2018年Condo价格终于涨了,老王又可以用59万左右卖出了!老王终于可以松了一口气,游戏终于可以继续下去了!

 

这么多年过去了,每次老王都尽量在楼花交割产权以前将手里的楼花转让(Assignment)出去。由于地段好,他手里的楼花的确都是在不太费力的情况下顺利转让(Assignment)了。一是老王不想和租客打交道,二是,他总是选择上个月的市场报告最好看的时候转掉手里的楼花。在他看来:只要现在有钱賺就赶紧撤,谁知道下个月市场报告会不会难看,明年市场会不会差?

 

当老王正在沾沾自喜的时候,一个偶然的机会,老王发现他2004年最当初投资的那套Condo最近又转手了,竟然卖了65万!

 

当老王正在郁闷,寻思着这几年是不是自己尽在那里瞎折腾了的时候。前几天,老王又接到几封信,是从加拿大税务局(CRA)寄来的。信上说,由于老王在过去的几年里几次卖掉的楼花都是属于楼花转让(Assignment)的形式,应该补交税款。

 int12-180810142748.jpg

 

感兴趣的读者自己帮老王算一算,老王是不是在折腾。在算账的时候,杨洪再提供以下投资小常识:

 

1.在大多伦多住宅房产买卖,每交易一次的交易成本大概是当时房屋成交价的5-7%,取决于房屋在什么地区,以及你委托的卖房地产经纪人的佣金收取比例;

2.CRA对转楼花Assignment所须缴纳的增值税的计算标准(100% Capital Gain Taxable)不同于对投资物业的增值税的计算标准(50% Capital Gain Taxable);

3.在做楼花转让的时候,出让方往往不能期望售价和同期的二手房/新房一样高。原因主要有两个。其一,通常开发商不允许上二手房交易信息系统(MLS),都是卖方自己或其委托的经纪人自己打广告;其二,买家通常是捡便宜心态买Assignment楼花转让的房子。

 

 

地产投资并不是一个简单的价格涨跌的问题。多年以来,杨洪一直倡导Buy and Hold,地产价值投资。感兴趣的读者可以自己计算一下,老王这么折腾的收益,与地产价值投资的收益两者做个对比。如果不知道如何计算,可以和杨洪联系,共同探讨。学习和地产有关的税法,学习一下正确的投资理念。千万别再无畏的跳入投资陷阱。哪怕价格上涨了,投资收益也会因为折腾而折损大半,更何况后面还有一个随时可能找你秋后算账的CRA。

 

 

项目推荐人杨洪

长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》、《地产投资的八大弊端》、《Condo投资的风险与控制》、《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。

416-826-4860 (国语)

647-339-6898 (English) 

hongyang175@yahoo.com

 

关注杨洪个人微信,以及下方资讯网公众号 

2dco-180810142825.png

 
上传: Hong
Share

Living Realty Inc., Brokerage